Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инве-стиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.
Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:
кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;
риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансиро-вания;
риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению не-
выплаченными кредитами и изъятым имуществом.
Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.
Риск процентных ставок - это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.
Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Риск досрочного погашения - это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финан-сировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.
При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной став-кой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.
Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует про-ведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,
Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным
средствам - переменна.
Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.
Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законода-тельству способами обеспечения безопасности.
Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставлен-ные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.
При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инве-стициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.
Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.
- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право -
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
вился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины. Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.
С 1994 г., согласно ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации,"к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения". К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.
Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.
Риск досрочного погашения - это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.
При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.
Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.
Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.
Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.
Рыночный риск Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 1994. Стр. 84 - изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.
Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. Однако их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:
Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходности облигаций происходит в результате роста инфляции, то этот же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.
|
Вероятность события |
Поток доходов, Руб. |
|||
Событие е 1 (43 000)
Событие е 2 (30 100)
Событие е 3 (2 580)
Дерево денежных потоков Однако в условиях неопределенности, кроме изменения величины денежных потоков от инвестиций в недвижимость, необходимо учитывать различную стоимость денег во времени.
Учет различной стоимости денег во времени производится путем определения настоящей стоимости будущих выгод с помощью выражения:
PV = ?C i / (1+r) n , Ставка доходности 12%
PV = ?C i / (1+r) n = 1/ (1+0,12) 1 = 0,8929
Расчет текущей стоимости денежного потока с учетом вероятности событий
|
Ожидаемые денежные потоки, руб. |
Коэффициент текущей стоимости |
|||
Таким образом, ожидаемую текущую стоимость в условиях неопределенности следует рассчитывать с учетом трех факторов: вероятности наступления события, временной стоимости денег, коэффициента поправки на риск. В условиях неопределенности необходимо также учитывать коэффициент поправки на риск. Последний представляет собой цену денежной единицы в определенный период, но в различных макроэкономических условиях. При оптимистическом варианте темпы инфляции составят 10% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,9090
PV = 1/ (1+0,10) = 0,9090
При усредненном варианте темпы инфляции составят 13% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,8850
PV = 1/ (1+0,13) = 0,8850
При пессимистическом варианте темпы инфляции составят 14% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,8772
PV = 1/ (1+0,15) = 08696
Расчет текущей стоимости денежного потока с учетом поправки на риск.
|
Текущая стоимость денежного потока, руб. |
Коэффициент поправки на риск |
Ожидаемая текущая стоимость, руб. |
||
|
Итого ожидаемая текущая стоимость |
Таким образом, ожидаемую текущую стоимость в условиях неопределенности следует рассчитывать с учетом трех факторов: вероятности наступления события, временной стоимости денег, коэффициента поправки на риск. Умножения трех коэффициентов даст коэффициент дисконтирования для определенной текущей стоимости будущих денежных потоков:
Событие е 1 0,5*0,8929*0,9090=0,41
Событие е 2 0,3*0,8929*0,8850=0,24
Событие е 3 0,2*0,8929*0,86962=0,16
Умножив денежные потоки, характерные для каждого из событий, на соответствующий коэффициент дисконтирования, получают:
43000*041=17 630
30100*0,24=7 224
12900*0,16=2 064
Итого стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 17
630+7 224+2 064 = 269 18
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Затратный подход основывается, на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
C затр = С ЗУ + С НС - И = С ЗУ +ВС И
C затр = 225+8 786,91=9011,91
С ЗУ = 100G+5n= 205
C ед = 20G +3n=103
K кл = 1+ (n+G) /10=2,4
K 1 тер = 1+ (n+5G) /10=1,6
K 2 = 16 + (2n+G) /10=3,2
ПВС=V* C ед * K кл * K 1 * K 1 тер * K 2
ПВС= 100*103*2,4*1,16*3,2*6=619384
Расчет величины физического износа объекта недвижимости
|
Элементы объекта недвижимости |
Удельный вес в общей стоимости,% (I i) |
Фактический физический износ элемента,% (Ф к i) |
Доля физического изноа элемента в общем физическом износе здания,% |
|
|
Фундаменты |
||||
|
Стены и перегородки |
||||
|
Перекрытия |
||||
|
Окна и двери |
||||
|
Отделка внутренняя |
||||
|
Прочие работы |
||||
|
Санитарно - технические и электротехнические устройства |
||||
|
Итого (Ф и) |
ФН-величина функционального износа - 35%
ВИ-величина внешнего износа-20%
ВС и =ПВС (1-Ф и /100) (1-ФН/100) (1-ВИ/100)
ВС и =619384*0,739*0,650*0,8 238017 (стоимость здания с учетом износа)
Рыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости
|
Элементы сравнения |
ПРОДАЖА АНАЛОГОВ |
||||||
|
1. Местоположение |
|||||||
|
2. Состояние квартиры |
Неплохое |
||||||
|
3. Расстояние от остановки, мин. пешком |
|||||||
|
4. Санузел |
раздельный |
||||||
|
5. Цена сделки в у. е. /м 2 |
|||||||
|
Корректировка на местоположение |
|||||||
|
Корректировка на состояние квартиры |
|||||||
|
Итоговая корректировка |
|||||||
|
Скорректированная стоимость аналогов |
Классификация недвижимого имущества: коммерческая недвижимость, личная жилая собственность, предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, объекты инвестиций. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости.
контрольная работа , добавлен 23.08.2013
Основные подходы к оценке недвижимости: доходный, затратный и рыночный. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости и затратный подход к ее оценке. Понятие полной восстановительной стоимости, методы ее определения и недостатки затратного подхода.
контрольная работа , добавлен 17.10.2010
История термина "недвижимость", объекты недвижимости. Доходный подход к оценке их стоимости. Основные фонды и их классификация. Расчет доходов. Система и содержание договоров по сделкам с недвижимостью. Выбор способа управления различными ее объектами.
реферат , добавлен 12.12.2013
Применение оценки недвижимости для проведения операций отчуждения, постановки на баланс неучтенных объектов, переоценки основных средств, разрешения имущественных споров. Сравнительный, затратный, доходный подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.
курсовая работа , добавлен 30.07.2015
Роль недвижимости в становлении и развитии рыночных отношений в экономике России. Особенности применения методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
дипломная работа , добавлен 16.05.2014
Специфика недвижимости как отрасли, особенности недвижимости Санкт-Петербурга. Динамика спроса и предложения, характерные черты состояния районов города. Ценообразующие факторы недвижимости, методы оценки недвижимости, их недостатки и преимущества.
курсовая работа , добавлен 05.12.2010
Сравнительный подход: понятия, принципы. Определение стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений. Метод валового рентного мультипликатора. Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации.
контрольная работа , добавлен 03.02.2016
Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.
презентация , добавлен 21.04.2015
Исследование уровня риска, спроса и предложения на современном российском рынке недвижимости. Особенности доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке недвижимого имущества. Анализ ценовой ситуации первичного рынка жилого фонда г. Сочи.
курсовая работа , добавлен 01.04.2011
Основные понятия, связанные с недвижимостью. Характеристика и классификация объектов недвижимости. Гражданский кодекс как правовая основа отношений собственности на объекты недвижимости. Международные стандарты оценки. Государственная регистрация прав.
РИСКИ ПРИ ФИНАНСИРОВАНИИ НЕДВИЖИМОСТИ
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ3АЕМНОГОКАПИТАЛА
Инвестирование в недвижимость, как правило, требует привлечения: заемных средств. Принятие финансовых решений базируется на расчетах о целесообразности, Т.е. эффективности привлечения заемных средств. Для определения того, как влияет привлекаемый для завершения инвестиционного проекта заемный капитал на отдачу собственного капитала, используется понятие «финансовый левередж ».
Финансовый левередж бывает положительный, отрицательный и нейтральный;
Положительный (благоприятный), если купленное на заемные средства имущество приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту;
Отрицательный, если ставка процента по кредиту выше, чем ставка дохода купленного на заемные средства имущества;
Нейтральный, если норма дохода равна ставке процента.
Стоимость собственного капитала - ϶ᴛᴏ требуемая отдача на собственный капитал. Финансовый левередж подразумевает использование заемных средств, за которые инвестор платит фиксированный процент, рассчитывая увеличить отдачу на собственные средства.
Инвестор, привлекая заемный капитал, предполагает не только приобрести недвижимость, но и получить больший доход на собственный капитал. На эту отдачу влияет соотношение величин заемного и собственного капитала. Инвестору выгодно привлекать заемный капитал, пока доход на его средства больше. чем процент по кредиту или когда доходность инвестиционного проекта в целом выше, чем процент по кредиту.
Основной критерий эффективности привлечения заемного капитала - такое соотношение собственного и заемного капитала, при котором увеличивается отдача на собственные средства инвестора. Знак левереджа связан с уровнем риска инвестиции: положительный левередж может уменьшить требуемую норму отдачи собственного капитала, при отрицательном левередже инвестор может посчитать сделку неподходящей.
Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланиpoвaнныx результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта͵ доходности, стабильности на данном рынке.
Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:
Кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;
Риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
Риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой про цента;
Риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
Риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
Риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
:Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов.Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.
Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.
При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.
Риск процентных ставок - это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.
Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Риск досрочного погашения - это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.
При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика.
Заемщик получает право погашения:кредита до окончания кредитного договора, а:кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по:кредиту до начала процесса финансирования кредита.
Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует про ведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.
Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам переменна, Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. К примеру, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось, Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.
Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.
Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита͵ не достаточно для завершения строительства.
При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.
Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.
Безрисковые инвестиции - инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно безрисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.
Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (к примеру, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.
Рыночный риск - изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и бывают ошибочными.
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость , - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, крайне важность качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.
Источники риска инвестиций в недвижимость:
тип недвижимости, спрос и предложение на рынке, местоположение, соблюдение условий аренды, износ объектов, законодательное регулирование и изменение налогообложения, инфляция, реинвестирование.
Риск типа недвижимости зависит от спроса:и предложения.
Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.
Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором. Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором, Риск износа объектов состоит по сути в том, что
доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения. Чтобы повысить доходность здания, владельцы обычно предпочитают нести значительные материальные затраты.
Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.
Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.
При вложении собственного капитала нет возможности диверсифицировать риск за счет изменений структуры капитала, диверсификация достигается за счет различных типов недвижимости и различных регионов.
Использование заемного капитала при финансировании инвестиций в недвижимость означает использование долговых обязательств по закладным.
Заемные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы. При этом их суммарная величина больше за счет дополнительных рисков, связанных со своевременным обслуживанием долговых обязательств, и рисков невыплаты основной суммы займа. Существуют два дополнительных риска заемного капитала, инвестированного в недвижимость:
1) риск дефицита обслуживания долга;
2) риск большого одноразового рефинансирования.
Первый риск связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга. В этом: случае недвижимость, вероятнее всего, :конфискуют в пользу кредитора. По этой причине изменение ситуации на рынке или в месторасположении может привести к потере недвижимости, финансируемой за счет заемного капитала.
Второй риск - риск невозможности рефинансировать крупную одноразовую выплату в счет погашения задолженности по закладной. Он также может привести к потере собственности.
Контроль инвесторов в заложенную недвижимость значительно меньше, чем при инвестициях собственного капитала, поскольку часть прав такого контроля передается кредитору. Кредиторы определяют структуру привлеченного капитала у владельца недвижимости и ограничивают права владельца на погашение долговых обязательств.
Положительный момент, связанный с инвестициями в недвижимость: если рост доходность облигаций происходит в результате роста инфляции, то данный же рост инфляции будет отражаться на ожиданиях инвесторов относительно роста арендной платы, и доходность инвестиций в недвижимость будет иметь тенденцию оставаться более стабильной, чем доходность долгосрочных облигаций.
В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого крайне важно выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и про контролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.
Сущность и классификация рисков
Управление рисками
Формирование антирисковой политики
Тесты для самопроверки
Глоссарий
1. Получить представление о сущности современной концепции управления рисками и их классификации.
2. Изучить методы предупреждения и снижения рисков.
3. Овладеть вопросами формирования антирисковой политики.
4. Получить представление о схемах предотвращения рисков в течение жизненного цикла различных объектов недвижимости .
Сущность и классификация рисков
Существенное значение для анализа эффективности деятельности инвестиционно-строительных и риэлтор ских компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков. Следует иметь в виду, что любая
операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности . Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего необходимо знать содержание (природу) рисков. Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.
Американский Институт управления проектами (РМ1), разрабатывающий и публикующий стандарты в области управления проектами, значительно переработал разделы, регламентирующие процедуры управления рисками. В новой версии РМВОК (принятый в 2000 году) описаны шесть процедур управления рисками, относящимися к любой сфере бизнеса, в том числе к сфере недвижимости. В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости ; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате прав собственности. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.
Причиной возникновения рисков являются неопределенности существующие в каждом проекте. Под неопределенностью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе - о связанных с ними затратах и результатах. Неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска. Риски могут быть "известные" - те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование. Риски "неизвестные" - те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.
Наиболее существенными представляются следующие виды неопределенностей и инвестиционных рисков:
Риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства
текущей экономической ситуации, условий инвестирования и
использования прибыли;
Внешнеэкономический риск(возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и т. п.);
Неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных
социально-политических изменений в стране или регионе;
Неполнота или неточность информации о динамике технико -
экономических показателей, параметрах новой техники и технологии;
Колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т. п.;
Неопределенность природно-климатических условий, возможность
стихийных бедствий;
Производственно-технологический риск (аварии и отказы
оборудования, производственный брак и т. п.);
Неопределенность целей, интересов и поведения участников;
неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).
1. Неожиданные государственные меры регулирования в сферах:
Материально-технического снабжения;
Проектных нормативов;
Производственных нормативов;
Налогообложения.
2. Природные катастрофы:
Наводнения;
Землетрясения;
Климатические катаклизмы и др.
3. Преступления:
Вандализм;
Саботаж;
Терроризм.
Экологические;
Социальные.
5. Срывы:
В создании необходимой инфраструктуры;
Из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству и т. д.;
В финансировании;
Из-за ошибок в определении целей проекта;
Из-за неожиданных политических изменений.
Внешнепредсказуемые риски
1.Рыночный риск в связи с:
Ухудшением возможности получения сырья;
Повышением стоимости сырья;
Изменением требований потребителей;
Экономическими изменениями;
Усилением конкуренции;
Потерей позиций на рынке;
Нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.
2. Операционные:
Невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта;
Нарушение безопасности;
Отступление от целей проекта.
3. Недопустимые экологические воздействия.
4. Отрицательные социальные последствия.
5. Изменение валютных курсов.
6. Нерасчетная инфляция.
7. Налогообложение.
Внутренние нетехнические риски
1. Срывы планов работ из-за:
Недостатка рабочей силы;
Нехватки материалов;
Поздней поставки материалов;
Плохих условий на строительных площадках;
Изменения возможностей заказчика проекта, подрядчиков;
Ошибок проектирования;
Ошибок планирования;
Недостатка координации работ;
Изменения руководства;
Инцидентов и саботажа;
Трудностей начального периода;
Нереального планирования;
Слабого управления.
2. Перерасход средств из-за:
Срывов планов работ;
Неправильной стратегии снабжения;
Неквалифицированного персонала;
Переплат по материалам, услугам и т. д.;
Параллелизма в работах и нестыковок частей проекта;
Протестов подрядчиков;
Неправильных смет;
Неучтенных внешних факторов.
Технические риски:
1. Изменение технологии.
2. Ухудшение качества и производительности производства, связав проектом.
3. Специфические риски технологии, закладываемой в проект.
Правовые риски
1. Лицензии.
2. Патентное право.
3. Невыполнение контрактов.
4. Судебные процессы с внешними партнерами.
5. Внутренние судебные процессы.
6. Форс-мажор (чрезвычайные обстоятельства).
Страхуемые риски
1. Прямой ущерб имуществу:
Транспортные инциденты;
Оборудование;
Материалы;
Имущество подрядчиков.
2. Косвенные потери:
Демонтаж и передислокация поврежденного имущества;
Перестановка оборудования;
Потери арендной прибыли;
Нарушение запланированного ритма деятельности;
Увеличение необходимого финансирования.
Риски, страхуемые в соответствии с нормативными документами посторонним лицам:
Нанесение телесных повреждений;
Повреждение имущества;
Ущерб проекту вследствие ошибок проектирования и реализации.
Но на практике менеджеры, работающие с недвижимости выделяют свою классификацию:
I . Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные с спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на не макроэкономических и региональных факторов.
Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:
1). Юридические (возможность утраты права собственности , образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.);
Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно, поскольку еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, не развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации.
Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.
Юридические риски можно условно разделить на две группы:
а) к первой относятся риски, связанные с оспоримостью третьими лицами права собственности на объект, который является предметом сделки. Например, если приобретаемая квартира неоднократно участвовала в сделках после приватизации, и суд по тем или иным причинам (а таких причин может быть великое множество) признал какую-либо из сделок недействительной, то и последняя сделка автоматически может быть признана недействительной.
Знание предыстории приобретаемой квартиры является необходимым условием того, чтобы принять решение о ее приобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок .
б) ко второй группе относятся риски, связанные с правовой грамотностью представителей фирмы (менеджеров и агентов), которые помогают вам организовать проведение сделки, и юридической корректностью составления бесчисленного числа документов, которые вам будет предложено подписать.
Этот вид рисков определяется технологией проведения конкретной сделки с недвижимостью. Тут необходимо руководствоваться тем, что не бывает универсальных договоров. Каждая сделка уникальна, и ее уникальность должна быть отражена во всех договорах, заключаемых как в агентстве недвижимости , так и у нотариуса. Все, о чем договорились стороны сделки, включая даже мелочи, должно найти свое отражение в договорной документации.
2). Экономические риски, возникающие при совершении сделок недвижимостью, связаны с изменением рыночной ситуации.
Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения , росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений к альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения и снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.
Риски могут возникнуть по следующим причинам:
Недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
Неверное истолкование имеющихся данных;
Необъективное отношение к данным.
2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности и возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.
3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.
Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов
финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании
(фирмы) на каком-либо этапе проекта или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным. Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль в зависимости от сетей рынка или сферы деятельности.
Ш. Производственные (хозяйственные) риски , относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности.
Выше квалифицированы практически все риски, с которыми может столкнуться любой инвестор, вкладывающий средства в недвижимость.
Управление рисками - это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений, которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий. Процесс управления рисками обычно включает выполнение следующих процедур:
Апланирование управления рисками - выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками:
Качественная оценка рисков - качественный анализ рисков и условийаих возникновения с целью определения их влияния на успех проекта:
Количественная оценка - количественный анализ вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект:
 |
Планирование реагирования на риски - определение процедур и методов по ослаблению отрицательных последствий рисковых событий и использованию возможных преимуществ;
Мониторинг и контроль рисков - мониторинг рисков, определение остающихся рисков, выполнение плана управления рисками иаоценка эффективности действий по минимизации рисков.
Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, а также с другими процедурами. Каждая процедура выполняется, по крайней мере, один раз в каждом проекте. Несмотря на то, что процедуры, представленные здесь рассматриваются как дискретные элементы с четко определенными характеристиками, на практике они могут частично совпадать и взаимодействовать.
Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.
Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:
1. Кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей.
Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в
состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту.
Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
3. Риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента.
Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.
Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой .
4. Риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.
Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.
5. Риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.
Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой .
Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски.
При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений , при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, - специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.
Источники риска инвестиций в недвижимость: тип недвижимости, спрос и предложение на рынке, местоположение, соблюдение условий аренды, износ объектов, законодательное регулирование и изменение налогообложения, инфляция, реинвестирование.
Риск типа недвижимости зависит от спроса и предложения.
Риск местоположения более широк, так как он включает и риск типа недвижимости.
Арендный риск связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы , предусмотренную договором Этот риск более значим для недвижимости с единственным арендатором.
Риск износа объектов заключается в том, что доходность недвижимости может снизиться за счет физического износа и старения.
Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения связан с тем, что потребуются значительные расходы при повышении ставок налогообложения.
Риски инфляции и реинвестирования оказывают меньшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные.
Основные методы регулирования рисков применительно к
недвижимости:
1. Организационные схемы:
1.1. Распределение риска между участниками.
Инициативное стремление собственника разделить некоторым образом риск между партнерами – различными группами участников делового взаимодействия.
Схемы, алгоритмы разделения могут быть различными:
От самой простой (паритетное разделение);
До более сложной: сделать ответственными за риск или большую долю ответственности возложить на тех участников делового взаимодействия (бизнес-проекта), которые в состоянии лучше других оценивать и контролировать риски. Причем это будет связано с требованиями обеспечить участников достоверной информацией о профессиональном уровне лиц в управлении рисками.
Распределение риска реализуется при разработке финансового плана бизнес-проекта и контрактных документов о взаимодействиях участников. Распределение может производиться на качественном уровне, а также сопровождаться количественными оценками.
Качественное распределение риска реализуется в совместном решении участников бизнес-проекта. В центре решения – характер внутренних и внешних взаимодействий участников.
Для количественных оценок схем распределения риска необходимо привлекать расчетные средства: финансовую модель проекта, сетевые графики, дерево решений . Причем необходимо помнить о противоречиях интересов продавца и покупателя, собственника и арендатора, заказчика и исполнителя.
1.2. Передача риска осуществляется в полном объеме другому участнику проекта, в том числе, партнеру. Это возможно в ситуациях, когда лицо-инициатор передачи риска не способно в силу финансовых обстоятельств, нести ответственность по риску.
Избежание риска – это отражение стиля управления.
Каждая схема реализуется через соответствующую систему контрактов, где отражая все названные организационные условия управления и адресное разделение ответственности за возможно возникающие риски.
2. Организационно-финансовые схемы:
2.1. Диверсификация риска.
Для управления недвижимостью задача состоит в поиске путей снижения суммарного риска при удовлетворяющем ровне доходов. Характерно, что риски вложений могут быть связаны с риском всего портфеля в целом. Поскольку на практике проекты, включаемые в портфель в чем-то различны, а их риски не аддитивны, коэффициент корреляции отдельных проектов и портфеля в целом всегда менее единицы. Таким образом, интегральный риск портфеля может быть уменьшен, в том числе, по сравнению с самым рискованным проектом.
2.2. Страхование риска.
Страхование риска – это передача риска третьему лицу в обмен на установленное вознаграждение. Такая передача риска адресована специальной лицензированной страховой компанией и является возмездной операцией (выплачиваются страховые взносы , премии).При этом страховщик принимает на себя все согласованные договором страхования риски страхователя.
Для рисков, связанных с управлением недвижимостью, ведущее место принадлежит статьям и положениям, связанным с имущественным страхованием, а также со страхованием договорной ответственности и предпринимательского риска.
Страховщик вправе самостоятельно определять размер страховой премии и графики выплат страховых взносов. Размер страховой суммы при страховании имущества или предпринимательского риска в общем случае не должен превышать их действительной стоимости.
а) Банковские гарантии.
2.5. Регулярный пересмотр условий заключенного договора осуществляется и проводится с учетом уровней ставок арендной платы, сроков и объемов поэтапно возвращаемых кредитов, отсрочек предоставленных налоговых льгот, оценки объекта недвижимости , произведенной в целях его налогообложения или страхования. Причинами являются колебания рыночных цен, конъюнктуры спроса и предложения, существенные изменения экономической и социально-политической ситуации, возросшие темпы инфляции, непредвиденные эволюции реформ, корректировки в законодательных и нормативных актах .
Для предупреждения рисковых ситуаций целесообразно заранее в тексте договора предусмотреть возможность или даже обязательность регулярных пересчетов важнейших показателей финансового взаимодействия.
2.6. .
Одним из наиболее рисковых элементов в проектах развития коммерческой недвижимости является проблема будущей эффективной реализации готового объекта.
Активный предварительный поиск клиентов, арендаторов, покупателей и заключение с ними сделок до завершения строительства объекта является мощным стабилизирующим, антирисковым средством. Крое того, предоплата значительно укрепляет для застройщика финансовую схему проекта.
3.Частные риски.
К числу частных рисков целесообразно отнести, прежде всего, риски нежизнеспособности проекта, финансовые риски в соответствии с компонентами разрабатываемого бизнес-плана проекта (налоговый и кредитный риски, риски реализации результатов проекта, включая риск незавершенного строительства и т. д.)
Среди других возможных методов и мер по решению проблемы предотвращения и снижения рисков следовало бы назвать:
Совершенствование управления в целом, научиться управлять «хорошо»;
Применение современных приемов бизнес-администрирования и активных связей с общественностью, связанных с социальными конфликтами и экологическими рисками;
Повышение профессиональной квалификации управляющих и исполнительных кадров;
Развитие и грамотное использование правовой среды, экономических механизмов управления, а также современных информационных технологий и мультимедийных средств и т. д.
Риски, которые поддаются минимизации в процессе управления недвижимостью:
· риск ликвидности – риск того, что по окончании строительства возникнут проблемы с реализацией объекта недвижимости в связи с тем, что потребительские качества предлагаемого к реализации здания не будут соответствовать требованиям, предъявляемым к аналогичным объектам на рынке;
· риск снижения доходности – возникает если собственник не может обеспечить запланированный уровень арендных ставок на сдаваемые в аренду площади, так как управление объектом недвижимости осуществляется неэффективно;
· риск имущественного ущерба – это риск потери имущества вследствие неправильной эксплуатации, несоблюдения норм безопасности и. д. Самый простой пример – неисправность в технических и технологических системах здания, или недостаточное количество и квалификация обслуживающего персонала, обеспечивающего комплексный сервис по обслуживанию объекта;
1. На этапе формирования:
а) распределения риска между участниками
передача риска
страхование риска
гарантийные схемы по использованию обязательств
в) расчетный запас
предварительный поиск клиентов и предоплата
2. На этапе пользования:
а) избежание риска
диверсификация
б) распределение риска между участниками
передача риска
страхование риска
в) расчетный запас
регулярный пересчет условий взаимодействия
предварительный поиск клиентов и предоплата
3. На этапе развития:
а) передача риска
диверсификация риска
гарантийные схемы по исполнению обязательств
б) страхование риска
расчетный запас
регулярный пересчет условий взаимодействия
в) распределение риска между участниками
избежание риска
предварительный поиск клиентов и предоплата
4. На этапе прекращения деятельности:
а) избежание риска
гарантийные схемы по исполнению обязательств действий по
аналогиям
б) распределение риска между участниками
диверсификация риска
страхование риска
в) расчетный запас
регулярный пересчет условий взаимодействия
передача риска.
Страновой риск – риск вложения денежных средств в ценные бумаги акционерных компаний.
Риск законодательных изменений возникает в связи с перерегистрацией акционерного общества , получением лицензии на право осуществления операций с ценными бумагами.
Валютный риск связан с вложениями в валютные ценные бумаги и обусловлен изменением курса национальной валюты .
Инфляционный риск возникает вследствие того, что при высоких темпах инфляции доходы, получаемые инвесторами от ценных бумаг, обесцениваются быстрее, чем увеличатся в ближайшем будущем.
Отраслевой риск . Данный риск проявляется в изменении инвестиционных качеств и курсовой стоимости ценных бумаг и потерях инвесторов исходя из принадлежности отрасли к определенному типу.
Несистематический риск считается диверсифицируемым.
Кредитный (деловой) риск наблюдается в ситуации, когда эмитент, выпускающий долговые ценные бумаги, окажется не в состоянии выплачивать проценты по ним или основную сумму долга.
Риск ликвидности связан с возможностью потерь при реализации ценных бумаг из-за изменения их качества.
Процентный риск – вероятность потерь, которые понесут инвесторы с изменением процентных ставок на кредитном рынке.
Капитальный риск – общий риск на все вложения в ценные бумаги.
Селективный риск – риск неправильного выбора ценных бумаг для инвестирования в сравнении с другими их видами при формировании портфеля.
Отзывной риск – возможные потери инвестора, если эмитент отзовет свои облигации с фондового рынка в связи с превышением фиксированного уровня дохода по ним над текущим рыночным процентом.
Риск поставки ценных бумаг при фьючерсных контрактах связан с возможным невыполнением обязательств по своевременной поставке ценных бумаг, имеющихся у продавца.
Операционный риск вызывается неполадками в работе компьютерных сетей по обработке информации , связанной с ценными бумагами, низким уровнем квалификации технического персонала, нарушением технологий и др.
Ключевые слова
Рисковые события
Количественный анализ рисков
Качественный анализ рисков
Идентификация рисков
Регулирование рисков
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………… ….………3
1 Риски на рынке недвижимости……………………………………………. 4
2 Риски при финансировании недвижимости………………………..……..7
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………… ………….17
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………..19
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность данной темы заключается в том, что среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.
Цель данной работы: рассмотреть все возможные риски при финансировании недвижимости.
Задачи работы:
рассмотреть риски на рынке недвижимости;
изучить риски при финансировании недвижимости;
выяснить, как происходит управление рисками.
Объект исследований: дать определение рынку недвижимости, рассмотреть основные риски при финансировании.
1 Риски на рынке недвижимости
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
В ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
В процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
В процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле R= Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.
При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:
Низкая ликвидность недвижимости;
Неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;
Неопределенность в налогообложении;
Конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;
Длительность делового цикла;
Демографические тенденции;
Тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. К управляемым рискам относятся микро риски
Условия арендного договора;
Уровень операционного и финансового левереджа;
Структура инвестированного капитала и его стоимость;
Доля рынка недвижимости определенного типа;
Местоположение недвижимости;
Структура арендаторов.
Принятие решений об инвестировании в малоликвидные активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска. Количественный анализ уровня риска проводится в три этапа.
1. Определение частоты распределения ставок доходности: моды, медианы или средней ставки доходности;
2. Определение стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;
3. Определение ковариации как относительной меры риска на единицу дохода.
Оценка уровня риска инвестиций при оценке недвижимости является необходимым условием соблюдения объективности определения величины стоимости недвижимости.
2 Риски при финансировании недвижимости
Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.
Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:
– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
– риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором. Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.
Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.
Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.
Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.
Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.
При кредитовании предусматриваются альтернативные условия для кредитора и заемщика. Заемщик получает право погашения кредита до окончания кредитного договора, а кредитор в свою очередь имеет возможность периодически изменять ставку процента по кредиту с изменяющейся процентной ставкой. Кредиторы также предоставляют заемщикам возможность определения ставки процента по кредиту до начала процесса финансирования кредита.
Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов,
Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.
Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.
Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.
Есть риск предоставления кредита вследствие фальсификации предоставленных заемщиком документов и отвлечения кредитных средств на поставленные цели. Его можно снизить, во-первых, если инвестировать полученные от заемщика средства и, во-вторых, если осуществлять дополнительное вложение собственных средств заемщика в случае определения того, что сумм, оставшихся от предоставленного кредита, не достаточно для завершения строительства.
При финансировании инвестиций следует учесть риски, присущие инвестициям в недвижимость, требующим значительного объема капиталовложений, при этом они долгосрочны и подвержены большему влиянию факторов риска, чем инвестиции в другие сферы экономики.
Доходность инвестиционного проекта должна анализироваться на основе оценок текущей без рисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.
Без рисковые инвестиции – инвестиции, по которым есть абсолютная уверенность относительно их возврата. Абсолютно без рисковых инвестиций не бывает, но к имеющим максимальную степень надежности возврата можно отнести инвестиции, возврат которых гарантирует государство.
Соответственно в качестве без рисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам (например, облигациям) или аналогичным ценным бумагам.
Рыночный риск – изменчивость годового значения IRR вследствие изменения регулярного дохода и стоимости капитала. На рынке недвижимости, в отличие от рынка ценных бумаг, доходность определяется не на основании простой статистической обработки цен продаж и арендных стоимостей, а на основании оценок, выполняемых профессиональными оценщиками. Такие оценки зависят от квалификации и опыта оценщика и могут быть ошибочными.
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.
