Ответ на вопрос «Кто такой технический заказчик» можно уместить в формулировке: «Это организация, которая выполняет полный комплекс инжиниринговых услуг в строительстве от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию». При подробном рассмотрении функций технического заказчика становится ясно, что зона его ответственности гораздо шире, чем кажется на первый взгляд. Технический заказчик - не только профессиональный исполнитель в части подготовки разрешительной документации и прохождения процедуры всех согласований, это партнер, являющийся экспертом в вопросах организации строительных площадок, получения технических условий на подключение к инженерным сетям, финансового контроля и не только. В управлении строительным процессом и эффективном взаимодействии со всеми его участниками техзаказчик играет ключевую роль. Роль координатора, который осуществляет технический надзор на всех этапах, контролирует качество и сроки строительства.
Термин «технический заказчик» официально появился в восьмидесятых годах, когда советский Госстрой выпустил соответствующее положение. Государственным заказчиком была создана специальная служба, в деятельности которой входила предстроительная подготовка и функции технического надзора за строительством. Вместе с выделением инвестиционных вопросов заказчика-застройщика в самостоятельный раздел это, вероятно, и привело к появлению понятия «технический заказчик». Cлужба технического заказчика в полной мере справлялась с возложенными на нее обязательствами и, в частности, с функцией контроля качества в строительстве, а после распада советской политической системы оказалась наиболее подготовленной к работе в новых условиях.
Сегодня необходимость такого участника продиктована рынком, поскольку это многоплановая работа, и для ее осуществления нужны знания, которые приобретаются годами. Специальности технического заказчика как таковой не существует, представители службы подчеркивают, что это, прежде всего, многолетняя практика, которой не учат ни в одном университете.
В выполнении целого комплекса услуг техзаказчик, прежде всего, руководствуется своими контрактными обязательствами. Поскольку есть договора, то появляются и правовые аспекты их реализации: распорядительные документы, решения судов и другие. Информацию об исполнении функций техзаказчика можно найти в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 декабря 2006. Кроме того, органы московской власти сформулировали, что же они подразумевают под понятием «технический заказчик». Приведем цитату из постановления Правительства Москвы от 13 июня 2006 г. N 386-ПП "О ходе развития системы размещения государственного заказа города Москвы": «8.2.2. Включать в условия проведения торгов по выбору проектных организаций и организаций, осуществляющих функции контроля и надзора на период проектирования и строительства объектов (далее - технические заказчики), сроки разработки и утверждения проектно-сметной документации...».
Иными словами, термин прижился, однако легального определения технического заказчика, его прав и обязанностей не существовало до недавнего времени. Официальное признание технического заказчика в качестве полноправного субъекта строительной индустрии состоялось в 2011 году. Поправки в Градостроительный кодекс РФ были внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик». Технический заказчик - физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени. Термин «технический заказчик» фигурирует во многих статьях Градостроительного кодекса РФ, в пункте 22 ст. 1 дано полное определение технического заказчика и четко прописаны его функции: «Заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно».
Для объективного понимания значимости технического заказчика в строительстве более подробно остановимся на функциях, которые на него возложены. По словам представителей службы технического заказчика, их основная задача заключается в техническом сопровождении предпроектной и проектной документации и управлении проектом на стадии его разработки и согласования. Техзаказчик выступает в роли организатора процесса взаимодействия всех его участников и осуществляет основную связь между инвесторами (заказчиками), проектировщиками, подрядчиками и согласующими инстанциями. Учитывая интересы каждого, технический заказчик берет на себя ответственность за то, чтобы объект был сдан вовремя в соответствии с проектом и со всеми строительными нормами и правилами.
Итак, представим, что есть выделенный участок, на котором заказчик (инвестор) решил построить многоэтажный дом, и есть градостроительный план этого участка, на основании которого необходимо подготовить различные документы. Среди них договор аренды и безвозмездного срочного пользования земельными участками на период проектирования и строительства объектов, а также документы по оформлению земельно-имущественных отношений и переводу земельных участков в нужную категорию.
Иными словами, на голову техзаказчика сваливается бумажный шквал, ознаменовав начало этапа предпроектных работ и подготовки комплекса исходно - разрешительной документации. Дальше - больше. После разработки и согласования архитектурно - планировочной концепции нужно получить технические условия на подключение объекта к действующим инженерным сетям. При этом мало их получить, действие всех выданных технических условий на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, телефонизацию, радиофикацию, наружное освещение и газификацию необходимо подтвердить в эксплуатирующих организациях, коих, сами понимаете, великое множество.
Пройдя путь сквозь кабинеты Мосэнерго и Московской теплосетевой компании, МОЭКа и Мосводоканала, Моссвета, Мосгаза и других организаций, техзаказчик в полной боевой готовности подходит к следующему этапу. В пакет документов, необходимых для проведения конкурсов и торгов по выбору проектной организации, помимо заветных технических условий он вкладывает согласованный градостроительный план земельного участка, архитектурную концепцию с посадкой на участке, архивную геоподоснову и прочие материалы.
После того, как выбор компании сделан, можно приступать к разработке проектно-сметной документации, предварительно заключив с проектной организацией договора на выполнение соответствующих работ в установленные сроки. Полученные от проектировщиков задания проходят согласования Москомархитектуры, Департамента образования и здравоохранения, Департаментов жилищной политики и жилищного фонда и другие. Разработанная проектно-сметная документация проходит экологическую экспертизу, а также экспертизы промышленной и противопожарной безопасности.
После получения заключения Мосгосэкспертизы проект передается заказчику (инвестору) для проведения тендерных торгов по выбору подрядчика, а также поставщиков оборудования, строительных материалов и услуг. При этом технический заказчик подготавливает материалы для конкурса, отслеживает сроки его проведения, иными словами, принимает непосредственное участие в организации процесса от и до.
И вот команда специалистов-застройщиков сформирована, но прежде, чем впустить ее на площадку, техзаказчику предстоит получить разрешение на строительство. Нужно оформить документы по отводу земельного участка под строительные работы, а также на время их проведения получить разрешения эксплуатационных служб города на использование действующих коммуникаций. Кроме этого, получить разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений.
Отдельная история с разрешением на вырубку и пересадку зеленых насаждений: избавиться от дерева, попавшего в зону строительства объекта, можно лишь в случае доказательства необходимости вырубки, для этого нужно выехать на строительную площадку совместно с экспертами центра урегулирования этих вопросов.
В зону ответственности технического заказчика входит создание геодезической разбивочной основы для строительства, разбивка осей и трасс зданий и сооружений, мониторинг зданий и сооружений во время строительства, курирование геологоразведочных и буровых работ при изысканиях для строительства. Это далеко не полный список, но, на наш взгляд, вполне достаточный для понимания объемов работы техзаказчика на данном этапе.
В ходе строительства техзаказчик осуществляет контроль и технический надзор, и речь идет не только о проверке качества используемых материалов, конструкций и оборудования. Техзаказчик выступает в роли инспектора, который отслеживает сроки, объем, стоимость и качество работ в соответствии с проектом и требованиями нормативных документов.
И вот когда путь от градплана до строительства объекта пройден, и дом готов, многоликая деятельность техзаказчика подходит к финальной стадии. Остается оформить бумаги, необходимые для приемки и ввода объекта в эксплуатацию. Полный пакет документов, включая материалы БТИ и гарантийные обязательства, технический заказчик передает заказчику - владельцу новоиспеченного дома - для регистрации права собственности.
Отдельного внимания заслуживает работа техзаказчика в области финансирования, учета и отчетности на всех этапах реализации проекта. Ведь именно он определяет и согласовывает с подрядчиком при участии проектной и субподрядных организаций договорные цены на строительство объектов, проверяет предъявленные к оплате счета за выполненные работы подрядчиков, поставщиков, проектно - изыскательских и других организаций. Контролирует расходование сметного лимита по соответствующей структуре капитальных вложений, а также достоверность бухгалтерского учета по объектам строительства и затратам. Техзаказчик своевременно подготавливает отчетность об использовании выделяемых средств, как перед инвестором, так и в соответствующие государственные органы - по всем видам деятельности.
Итак, надеемся, теперь понятно, почему эксперты строительного рынка сравнивают технического заказчика с «локомотивом, который тянет за собой стройку», «дирижером в оркестре» и «продюсером в кино». Технический заказчик, как его не назови, играет ведущую роль в организации строительства, и нужен всем: заказчику, проектировщикам и подрядчикам, независимо от форм инвестиционного проекта. Однако, подчеркнем, что разбор по полочкам функций и обязанностей техзаказчика был произведен, прежде всего, в контексте его многолетней практики, то есть исходя из системы бюджетного финансирования, когда средства на строительство распределяются через службу государственного заказчика.
Даже с переходом к рыночной экономике роль технического заказчика, как связующего звена между государством и крупными застройщиками, в сущности, не изменилась. Москапстрой - яркий тому пример, компания с более чем полувековым стажем, прошедшая путь от УКСа и ГлавУкса до хозрасчетного объединения по оказанию инжиниринговых услуг с последующим преобразованием в акционерное общество. На сегодняшний день приоритетным направлением в работе нашей компании остаются объекты городского заказа, но при этом мы успешно сотрудничаем с коммерческими структурами столицы и регионов.
Существует мнение, что инвестору разумно пригласить профессионалов для управления крупным единичным проектом, тогда как при большой долгосрочной программе строительства создается собственная служба технического заказчика. Действительно, есть крупные игроки на рынке, у которых сформирована своя управленческая структура, но от этой практики постепенно уходят. При строительстве сложных и масштабных объектов инвесторы обращаются за помощью к службе техзаказчика, и речь идет уже не о единичных заказах, а о тенденции, поэтому об этом мы поговорим отдельно.
Кто такой технический заказчик и нужен ли он вообще? Это самый сложный вопрос для любого инвестора. Службу технического заказчика, задействованную в инвестиционном проекте, по-другому можно назвать управляющей компанией, знающей толк в градостроительстве. По факту, это и управление, и консалтинг, причем инвестор может поручить техзаказчику, как полное сопровождение проекта, так и отдельных его этапов.
На стадии получения разрешительной документации может показаться, что роль технического заказчика сводится к исполнительским функциям. Однако опытные инвесторы знают, насколько важно уже на первой стадии продвижения проекта выстроить максимально партнерские отношения с техническим заказчиком, от которого зависит оптимизация всего проекта, экономия времени и материальных средств.
В первую очередь речь, опять-таки, идет о получении в зависимости от сложности объекта огромного количества различных заключений, согласований, утверждений. При этом надо учитывать сроки рассмотрения или исполнения заявок, а также то, что большинство из них регламентируется несколькими законными или подзаконными актами, и нарушение простейших формальных требований ведет к мотивированному отказу. Вот тут и приходит на помощь команда специалистов, способных в установленные сроки получить разрешения необходимых согласующих инстанций.
Кроме того, технический заказчик берет на себя не простую роль связующего звена между инвестором и проектировщиками. Только профессионал способен понять язык заказчика и донести его желания до архитектора, утверждения которого придется в свою очередь переводить на язык инвестора. Тот есть необходимо учесть интересы каждого и при этом еще соблюсти правила игры.
По словам специалистов службы технического заказчика, на каждую, даже самую незначительную проблему они стараются дать инвестору самый исчерпывающий и полный ответ. Обычно инвестор не обладает всей полнотой знаний в области капитального строительства, в его команде может не оказаться ни экспертов в строительстве, ни юристов, специализирующихся на этой теме. Только управленец может сориентировать его в вопросах получения технических условий, применения новых технологий в строительстве и других, хорошо известных профессионалам способов оптимизации проекта.
В итоге увеличение расходов, связанное с привлечением технического заказчика, обернется серьезной экономией. Техзаказчик знает специфику организации строительного процесса, в котором существует четкая последовательность задач, и он решает их, не разбрасываясь, избавляя инвестора от непредусмотренных затрат.
По ходу строительства возникает масса вопросов, которые в планах и бюджетах проекта не были учтены. Вот, например, недавний случай из практики Москапстроя, когда на обследованной строительной площадке в отрытом котловане было обнаружено старое бомбоубежище, не обозначенное на геоподоснове. Как отмечают эксперты, в решении таких вопросов нужна оперативность, задержки на любом этапе чреваты дополнительными расходами, тем более, если это приводит к увеличению сроков строительства.
На самом деле каждый объект имеет особенности, иногда требующие кардинального пересмотра стратегии развития проекта и состава проектной документации. И здесь технический заказчик становится не просто полноправным партнером, но и доверительным лицом инвестора на строительной площадке. В этом случае стоит довериться специализированной службе технического заказчика, которая владеет знаниями и практикой применения законодательства и подзаконных актов, умеет вести большое количество текущей документации и собственный промежуточный контроль разрабатываемых внешними организациями документов. Технический заказчик ведет финансовый учет и контроль соответствия объемов и качества работ, предъявленных к оплате, отслеживает эффективность затрат и рентабельность проекта на всех этапах развития.
При этом еще раз подчеркнем, что технический заказчик является не только профессионалом в области строительства, но и компетентным менеджером с организаторскими способностями и умением вести любые переговоры. При правильном подходе и эффективной организации процесса строительства технический заказчик - это исполнитель, консультант и управленец в одном лице, но, прежде всего, это партнер, который при соблюдении нормативных требований и качества проведения работ отстаивает интересы инвестора.
г. __________ "___"________ ____ г.Именуем__ в дальнейшем "Заказчик-застройщик", в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем "Техзаказчик", в лице ____________________, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1.1. Техзаказчик от имени и по поручению Заказчика-застройщика обязуется:
заключать договоры с исполнителями о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Адреса объектов капитального строительства или линейных объектов (далее - "объекты"), сроки планируемых видов работ на них Заказчик-застройщик доводит заданием до Техзаказчика;
подготавливать задания на выполнение указанных Заказчиком-застройщиком видов работ;
предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
утверждать проектную документацию, подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
осуществлять иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
1.2. Техзаказчик гарантирует свое право на выполнение определенных Договором видов работ по строительству (или: реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) _______________________ (самостоятельно или обеспечение такого права с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц).
1.3. При выполнении Договора Техзаказчик выполняет следующие функции:
Разработка бизнес-плана и технико-экономического обоснования;
Получение всех необходимых разрешений и согласований;
Разработка, согласование с Заказчиком-застройщиком, оформление, доведение до исполнителей заданий на выполнение указанных Заказчиком-застройщиком видов работ;
Получение согласований и технических условий на подключение объекта к действующим сетям;
Получение в администрации населенного пункта (района) подтверждения действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сбросы, отопление, радиофикацию, телефонизацию;
Подготовка исходных данных для разработки проектной документации;
(вариант дополнительно: - предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;)
Выбор на конкурсной основе проектной и изыскательской организаций и заключение с ними договоров на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ по строительству _________________________ (или: реконструкции, капитальному ремонту);
(вариант дополнительно: - экспертиза проекта, в том числе экологическая;
Разработка и утверждение проектно-сметной документации;)
Определение страховой компании и согласование условий страхования строительных рисков;
Подготовка земельного участка (или: строительной площадки) для выполнения работ;
Вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
Выбор на конкурсной основе исполнителей на поставку материалов, подрядчиков на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение с ними договоров (контрактов);
Проверка необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
Утверждение графиков выполнения работ;
Создание и передача подрядчику геодезической разбивочной основы;
Передача подрядчику документов об отводе земельного участка, необходимых согласований и разрешений;
Передача подрядчику в производство работ утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;
Установление порядка ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщение об этом подрядчику;
Указание подрядчику конкретного состава приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
Сообщение подрядчику установленных мест складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точек подключения и передача разрешений на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
Согласование с соответствующими организациями порядка установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
Приемка, учет, хранение, предмонтажная ревизия и передача в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на Техзаказчика;
Контроль качества работ;
Утверждение перечня лиц, которые от его имени уполномочены осуществлять строительный контроль за проведением строительно-монтажных (ремонтных) работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
Регистрация в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
Приемка от подрядчика законченных работ в соответствии с условиями договора подряда;
Освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка ответственных конструкций;
В необходимых случаях внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменение сроков завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
Приемка на баланс или ответственное хранение зданий и сооружений, в т.ч. временных, построенных на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
По согласованию с Заказчиком-застройщиком принятие решения о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждение сметы на выполнение работ по консервации и контроль их выполнения;
Приемка от подрядчика законсервированных объектов, организация охраны материальных ценностей;
Контроль за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
При обнаружении отступлений от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТам и СНиПам, дача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявление виновной стороне предусмотренных договором санкций;
Контроль выполнения графика производства работ;
Своевременная оплата работ и услуг;
Организация приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта;
Заключение договоров и организация шефмонтажных и пусконаладочных работ;
Сдача объектов в эксплуатацию;
Передача Заказчику-застройщику (пользователю) объекта и необходимой документации, включая гарантийные обязательства, а также технической информации в соответствии с Законом "О защите прав потребителей";
Контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации;
Анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принятие мер по эффективному использованию выделяемых Заказчиком-застройщиком ресурсов, контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов;
Разъяснение технических и финансовых вопросов контролирующим органам;
Реализация объектов незавершенного строительства;
Извещение органов контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;
Контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций.
1.4. Особые функции Техзаказчика:
Если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ при осуществлении строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) предусмотрен государственный строительный надзор, Техзаказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) направляет в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов;
В случае обнаружения в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, Техзаказчик приостанавливает строительство (реконструкцию, капитальный ремонт), извещает об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
1.5. Права и обязанности по сделкам, совершенным Техзаказчиком, возникают непосредственно у Заказчика-застройщика.
1.6. Техзаказчик гарантирует отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние на исполнение настоящего Договора. Техзаказчик гарантирует свою независимость и объективность в ходе исполнения настоящего Договора.
1.7. Поручения по настоящему Договору исполняются по месту нахождения Техзаказчика. В случае необходимости выезда в другие населенные пункты Заказчик-застройщик оплачивает проезд и проживание сотрудников Техзаказчика из расчета:
Билеты: ________________________________________;
Проживание (гостиница): _____ (__________) рублей за сутки;
Питание: _____ (__________) рублей за сутки.
1.8. Все расходы, связанные с выполнением настоящего Договора и не указанные в Договоре или не согласованные Сторонами при принятии к исполнению задания Заказчика-застройщика, Техзаказчик несет самостоятельно за счет своего вознаграждения.
2.1. Техзаказчик обязан:
2.1.1. Выполнять поручения по настоящему Договору в порядке и в сроки, установленные заданиями Заказчика-застройщика, на условиях, согласованных Сторонами.
2.1.2. Исполнять поручение по настоящему Договору лично, при необходимости привлекая третьих лиц.
2.1.3. Обеспечить доступ Заказчика-застройщика на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ в сопровождении представителя Техзаказчика.
2.1.4. Своевременно извещать Заказчика-застройщика о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Техзаказчика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Техзаказчиком своих обязательств по настоящему Договору.
2.1.5. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Заказчику-застройщику по акту приема-передачи.
2.1.6. В ходе передачи готового объекта обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.
2.1.7. Передать Заказчику-застройщику необходимые документы (копии), имеющиеся у Техзаказчика, для государственной регистрации права собственности на построенный объект.
2.1.8. Обеспечить ежемесячно (ежеквартально, раз в полугодие) не позднее _____ числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставление Заказчику-застройщику отчета о выполнении настоящего Договора.
2.1.9. Сообщать Заказчику-застройщику по его требованию все сведения о ходе исполнения поручений по настоящему Договору.
2.1.10. Передавать Заказчику-застройщику без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.
2.1.11. В течение _____ дней с момента исполнения каждого поручения по настоящему Договору возвратить Заказчику-застройщику доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет об исполнении поручения с приложением оправдательных документов.
2.1.12. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.
2.2. Техзаказчик вправе:
2.2.1. Отступить от указаний Заказчика-застройщика, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Заказчика-застройщика и Техзаказчик не мог предварительно запросить Заказчика-застройщика либо не получил ответа на свой запрос в течение _______________ с даты его направления. Техзаказчик обязан уведомить Заказчика-застройщика о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.
2.2.2. Отказаться от исполнения поручения по настоящему Договору в любое время, уведомив Заказчика-застройщика об этом за _______________.
2.2.3. Заключать от имени Заказчика-застройщика договоры с подрядчиками. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту).
2.2.4. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчиков и других лиц.
2.2.5. С уведомлением Заказчика-застройщика передавать свои отдельные права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним части обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
3.1. Заказчик-застройщик обязан:
3.1.1. После заключения настоящего Договора предоставить Поверенному по акту приема-передачи Устав, иные необходимые документы по письменному или устному требованию Техзаказчика.
3.1.2. Выдать Техзаказчику доверенность (доверенности) на совершение действий, указанных в п. 1.1 настоящего Договора.
3.1.3. Выплатить Техзаказчику вознаграждение в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.
3.1.4. Возмещать Техзаказчику понесенные им издержки на исполнение настоящего Договора.
3.1.5. Своевременно обеспечивать Техзаказчика средствами, необходимыми для исполнения поручений по настоящему Договору.
3.1.6. Своевременно выдавать задания по объектам, согласовывать с Техзаказчиком условия их выполнения.
3.1.7. Без промедления принять от Техзаказчика все исполненное по настоящему Договору.
3.1.8. Исполнять обязанности по договорам, заключенным Техзаказчиком от имени и за счет Заказчика-застройщика в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора.
3.1.9. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.
3.1.10. Назначать представителей для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством объекта.
3.1.11. Осуществить приемку объекта от Техзаказчика по акту приема-передачи.
3.1.12. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
3.1.13. Если настоящий Договор прекратится до того, как поручение исполнено Техзаказчиком полностью, Заказчик-застройщик обязан выплатить Техзаказчику вознаграждение соразмерно выполненной им работе, а также возместить Техзаказчику понесенные при исполнении поручения издержки.
Установленное настоящим пунктом условие не применяется к исполнению Техзаказчиком поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.
3.1.14. Самостоятельно не привлекать подрядчиков для выполнения работ по объектам, которые принял к исполнению Техзаказчик.
3.2. Заказчик-застройщик вправе:
3.2.1. Требовать от Техзаказчика исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.
3.2.2. Определять в соответствии с настоящим Договором, проектом и сметой объемы использования инвестиций.
3.2.3. Привлекать иных технических заказчиков для выполнения работ по объектам, которые не приняты к исполнению Техзаказчиком.
3.2.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Заказчик-застройщик или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Техзаказчика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
3.2.5. Передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.
3.2.6. В любое время требовать у Техзаказчика сведения и отчеты о ходе исполнения Договора, копии документов, подтверждающих проведенную Техзаказчиком работу.
3.2.7. Давать Техзаказчику указания о порядке и иных условиях исполнения поручения по настоящему Договору. Указания Заказчика-застройщика должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.
3.2.8. Отменить поручение по настоящему Договору в любое время, уведомив Техзаказчика об этом за _______________.
4.1. Вознаграждение Техзаказчика по Договору составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС - _____ (__________) рублей.
4.2. Выплата вознаграждения (п. 4.1 настоящего Договора) производится Заказчиком-застройщиком единовременно в течение _____ (__________) дней с момента получения отчета Техзаказчика путем перечисления денежных средств на счет Техзаказчика.
4.3. Размер вознаграждения, установленный п. 4.1 настоящего Договора, может быть изменен в следующих случаях:
4.3.1. Изменения проектно-сметной документации.
4.3.2. _______________________________________.
3.3. Заказчик-застройщик возмещает издержки Техзаказчика по выполнению поручения по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные заданием по объекту путем перечисления денежных средств на счет Техзаказчика или по счетам на оплату, выставленных подрядчиками.
5.1. По окончании строительства (реконструкции, капитального ремонта) и при готовности объекта к передаче Техзаказчик в течение __ дней направляет Заказчику-застройщику соответствующее письменное уведомление. Передача Заказчику-застройщику готового объекта (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.
Вариант дополнительно: 5.2. Право собственности на объект оформляется Заказчиком-застройщиком самостоятельно после передачи ему готового объекта.
5.3. После передачи объекта Заказчику-застройщику Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Заказчика-застройщика на земельный участок.
5.4. Свидетельством качества передаваемого Заказчику-застройщику готового объекта, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством готового объекта в эксплуатацию.
5.5. При принятии готового объекта Заказчик-застройщик обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет _______________ с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту.
5.6. При обнаружении недостатков в течение установленного п. 5.5 настоящего Договора срока Заказчик-застройщик имеет право обратиться к Техзаказчику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в _______________ срок после получения письменного заявления Заказчика-застройщика.
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. В случае нарушения Заказчиком-застройщиком сроков внесения инвестиций, выплаты вознаграждения, компенсации издержек Техзаказчика по настоящему Договору, в том числе и по разным объектам, установленных Графиками финансирования, Техзаказчик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Заказчиком-застройщиком.
6.3. Риск последствий повреждения или гибели готового объекта переходит от Техзаказчика к Заказчику-застройщику при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору.
6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.
6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Вариант дополнительно: 6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Техзаказчик предоставляет Заказчику-застройщику поручительство (гарантию, залог и т.д.).
6.7. Техзаказчик несет ответственность за несоответствия объекта проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.
6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Техзаказчиком обязанностей по настоящему Договору Заказчик-застройщик вправе предъявить Техзаказчику требование о возмещении убытков (исправлении выявленных недостатков за счет Техзаказчика и т.д.).
7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве (реконструкции, капитальном ремонте), считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.
8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.
Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.
8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.
8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.
8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п. 8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более _______________, любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.
9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.
9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемыми частями настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.
10.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.
10.3. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленные по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считаются полученными Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.
10.4. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.
10.5. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами - как письменные, так и устные - признаются утратившими свою силу.
10.6. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
10.7. Реквизиты Сторон:
Техзаказчик: ___________________________________________________
________________________________________________________________
Заказчик-застройщик: ___________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Приложения:
1. Форма задания по объекту строительных работ (Приложение N 1).
2. Форма графика финансирования (Приложение N 2).
1. Статус заказчика-застройщика
1.1. Заказчик-застройщик - юридическое и физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционно-строительных объектов. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком).
1.2. Заказчик-застройщик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
1.3. Для выполнения функций заказчиков, а также для осуществления строительно-монтажных работ хозяйственным способом Заказчик-застройщик должен иметь государственную лицензию.
1.4. Деятельность Заказчика-застройщика заканчивается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено в договоре с инвестором.
1.5. Заказчик-застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями нормативных документов в строительстве.
К задачам Заказчика-застройщика относится:
2.1. Организация реализации инвестиционного проекта (выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного назначения). В задачи Заказчика-застройщика может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство "под ключ" (за счет переданных ему по договору с инвестором денежных средств).
2.2. Обеспечение эффективности капитальных вложений на основе применения при проектировании и строительстве прогрессивных производственных и информационных технологий, соблюдения норм и стандартов по проектированию и строительству объектов, других индивидуальных требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, позволяющих получить конкурентоспособный результат. Обязательными являются требования, устанавливаемые государственными стандартами для обеспечения безопасности продукции, работ и услуг для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества, а также иные требования, установленные законодательством Российской Федерации.
Заказчик-застройщик в процессе проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта осуществляет следующие функции:
3.1. Предпроектная подготовка и планирование строительства.
3.1.1. Заказчик-застройщик заключает договор с инвестором. Принимает на себя ответственность за реализацию инвестиционного проекта на всех этапах инвестиционного процесса. Договор является соглашением между инвестором и Заказчиком, в соответствии с которым первый передает средства, а последний обязуется выполнить работы по реализации инвестиционного проекта и оказанию инжиниринговых услуг инвестору в требуемые сроки.
3.1.2. Размещает, преимущественно на конкурсной основе, заказы на выполнение работ по реализации инвестиционного проекта. В качестве подрядчика по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, привлекаются физические и юридические лица, имеющие лицензии на осуществление тех или иных видов деятельности.
3.2. Обеспечение проектной документацией и организация строительства.
3.2.1. Определяет стадийность проектирования. Осуществляет выбор, преимущественно по результатам проведения подрядных торгов, проектной организации. При этом Заказчик-застройщик оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, а также организационную систему управления, включая систему контроля качества проектной продукции в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9000, финансовое состояние проектной организации.
3.2.2. Заключает с соответствующими организациями, имеющими лицензии на осуществление строительной деятельности, договоры на разработку проектной документации. При заключении договора Заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации, определяет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных с разработкой и реализацией проектной документации, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия использования и право собственности на разработанную проектную документацию, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия.
3.2.3. Утверждает задание на проектирование. Выдает исходные данные для разработки проектной документации. Обеспечивает их полноту и качество.
3.2.4. Согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением.
3.2.5. Осуществляет контроль за обеспечением требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной документации, а также приемку, хранение и передачу подрядными организациями рабочей документации.
3.2.6. Организует рассмотрение и согласование архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах управления архитектуры.
3.2.7. Обеспечивает проведение экспертизы проектной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договора.
3.2.8. Организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы.
В области организации строительства:
Осуществляет выбор, преимущественно по результатам подрядных торгов, генерального подрядчика (подрядчика) по строительству. При выборе генерального подрядчика (подрядчика) заказчик-застройщик оценивает условия строительства объекта, приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, внутреннюю систему контроля качества строительной продукции, как правило, с учетом требований ГОСТ Р ИСО 9000 (строительно-монтажных работ, строительных материалов и конструкций), репутацию и финансовое состояние подрядной организации;
Заключает с генеральным подрядчиком (подрядчиком) договор на капитальное строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений. При заключении договора заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам строительства и качеству построенного объекта, определяет этапы строительства, рассматривает в соответствии с проектной документацией состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т. п. Заказчик-застройщик может выступать в роли генерального подрядчика при наличии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности;
Заказчик-застройщик согласовывает перечень субподрядных организаций, привлекаемых генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком для выполнения работ по инвестиционному проекту;
Принимает решение о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов, заключает договор на его осуществление и создание для этого необходимых условий;
Регулирует разногласия, возникающие при реализации инвестиционного проекта, в том числе предъявляет претензии к проектной организации, генеральному подрядчику по строительству и другим, привлекаемым заказчиком-застройщиком организациям, об уплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств;
Организует работу по корректировке проектной документации в связи с изменением нормативной базы на проектирование, строительство и эксплуатацию сооружаемых объектов, замечаниями и предложениями в процессе строительства и сдачи в эксплуатацию объектов.
3.3. Финансирование строительства.
3.3.1. Заказчик-застройщик проверяет предъявленные к оплате документы привлекаемых им организаций за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги.
3.3.2. Производит приемку и оплату работ на основании подписанных им документов об объеме и стоимости выполненных работ.
3.3.3. Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет в установленном порядке отчетность по всем видам деятельности по утвержденным нормам в установленные сроки.
3.3.4. Обеспечивает получение долевых передач (взносов) сторонних организаций (инвесторов) на строительство объектов и использование их на финансирование этого строительства.
3.3.5. Представляет инвестору отчеты об использовании финансовых ресурсов, потребность в финансовых ресурсах на следующий период, а также по запросу - оперативную информацию о реализации инвестиционного проекта (состоянии строительства), а также другую отчетность, предусмотренную договором с инвестором.
3.3.6. Заключает со страховыми организациями, осуществляющими на законных основаниях проведение соответствующих видов страхования, договоры страхования, связанные с разработкой и реализацией инвестиционного проекта.
3.3.7. Обеспечивает своевременное открытие финансирования и своевременную оплату работ по договорам (контрактам) с исполнителями работ (на разработку проектной документации, осуществление подрядных строительных работ, поставку оборудования и другие договоры по реализации инвестиционного проекта).
3.4. Материально-технического обеспечение.
3.4.1. Заказчик-застройщик обеспечивает строительство объектов специальным технологическим и другим оборудованием и материалами, если эта поставка в соответствии с договором (контрактом) с подрядчиком на него возложена. С этой целью заключает с предприятиями-изготовителями или организациями, осуществляющими поставки, договоры на поставку строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов. При заключении договора (контракта) Заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам, объемам поставки и качеству поставляемых материально-технических ресурсов, определяет последовательность их поставки, условия страхования рисков, связанных с материально-техническим обеспечением инвестиционного проекта, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта).
3.4.2. Осуществляет приемку, учет и надлежащее хранение находящегося на складе оборудования, изделий и материалов, а также передачу их в монтаж или для производства работ.
3.4.3. Предъявляет претензии к заводам-изготовителям или поставщикам в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки и недопоставки.
3.5. Выбор земельных участков и освоение строительных площадок.
3.5.1. Заказчик-застройщик обращается в местные органы власти с ходатайством о предоставлении земельного участка для строительства объекта.
3.5.2. Оформляет Акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.
3.5.3. Оформляет документы по отводу земельного участка (в том числе права пользования и владения земельным участком).
3.5.4. Получает разрешения соответствующих эксплуатационных организаций на:
Производство работ в зоне воздушных линий электропередачи, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных) и других, расположенных на строительной площадке;
Пользование в период строительства электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у Заказчика-застройщика собственных объектов газо-, водо-, паро - и энергоснабжения;
Вырубку леса и пересадку деревьев, а в необходимых случаях - на передачу лесорубочных билетов.
3.5.5. Переселяет граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции. Возмещает гражданам в случае необходимости предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых плодово-ягодных насаждений и посевов, а также стоимость подлежащих сносу жилых домов и строений, принадлежащих им на правах личной собственности.
3.5.6. Проверяет расчеты остаточной балансовой стоимости сносимых зданий и сооружений и правомерность включения ее в сметную документацию на строительство. Создает геодезическую разбивочную основу для строительства.
3.5.7. Регистрирует в органах Госархстройконтроля должностных лиц, осуществляющих технический надзор за строительством, и получает разрешение на производство строительно-монтажных работ.
3.6. Надзор за строительством.
3.6.1. Заказчик-застройщик согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией производственно-технологического оборудования, технологических кранов, подъемных механизмов, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давлением.
3.6.2. Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора.
3.6.3. При осуществлении технического надзора на Заказчика-застройщика возлагается:
Контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов. (Заказчик-застройщик может поручить выполнение функций технического надзора проектной организации. В этом случае выполнение функций технического и авторского надзора совмещаются);
Принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущения необоснованного увеличения стоимости строительства;
Проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
Контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;
Освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ;
Осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организаций, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений - опор и пролетных строений мостов, емкостей, сооружений, несущих металлических и железобетонных конструкций и т. п.;
Участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, строительного контроля состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, в комплексном опробовании и приемке;
Контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;
Проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на устранение дефектов и переделки;
Контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве строительно-монтажных работ;
Контроль исполнения строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного строительного контроля, а также требований технического надзора заказчика-застройщика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;
Участие в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;
Участие в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также в оценке технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ;
Участие в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также комиссиями инвестора;
Извещение органов государственного надзора и строительного контроля обо всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий;
Обеспечение проведения предусмотренных проектом геодезических измерений деформаций оснований зданий и сооружений, выполнение контрольных геодезических съемок и по их результатам нанесение всех изменений на исполнительном генеральном плане.
3.7. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов.
3.7.1. Заказчик-застройщик совместно с генподрядчиком:
Представляет необходимые документы приемочной комиссии по законченным строительством объектам;
Передает документацию по приемке объектов в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не предусмотрено нормативными документами местных органов власти и/или договором (контрактом) с инвестором;
Принимает участие в работе приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов, сооружаемых за счет бюджетных средств;
Создает по поручению инвестора приемочную комиссию и производит приемку от исполнителя работ, законченных строительством объектов, сооружаемых за счет средств предприятий, частных инвесторов и других внебюджетных средств, если иное не установлено договором (контрактом) между инвестором и заказчиком-застройщиком;
Осуществляет ввод в эксплуатацию принятого объекта и регистрирует ввод объекта в эксплуатацию в местных органах власти в установленном ими порядке;
Определяет режим эксплуатации объекта в период опробования и приемки;
Обращается в органы государственного надзора для получения заключения по предъявляемому к приемке объекту;
Передает завершенные строительством объекты инвестору или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором, или в установленном инвестором порядке, выносит их на реализацию;
Принимает от подрядчика по акту законсервированные стройки с принятием мер по сохранности выполненных работ;
3.7.2. Заказчик-застройщик может выполнять дополнительные функции:
Сбор исходных данных и согласование технических условий;
Инжиниринговые услуги;
Разработку системы сохранения строительных рисков, выбор страховой компании, согласование условий страхования.
Заказчик-застройщик для выполнения возложенных на него функций имеет право:
4.1. Представлять инвестора в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционного проекта.
4.2. Принимать решения и вести переписку по вопросам технико-экономических оценок и расчетов инвестиций, проведения конкурсов и подрядных торгов, заключения договоров (контрактов) на разработку проектной документации, договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство и других договоров (контрактов).
4.3. Привлекать компетентных специалистов и организации в качестве экспертов и консультантов для проверки состояния реализации инвестиционного проекта, разработки проектной документации, строительства, поставки и монтажа оборудования и др., соблюдения установленных сроков реализации инвестиционного проекта и качества продукции на всех этапах инвестиционного цикла в период действия договора (контракта) на реализацию инвестиционного проекта.
4.4. Приостанавливать производство любого из видов работ при осуществлении их с отступлением от требований проекта и установленных договорами правил.
4.5. Требовать от подрядчиков и других исполнителей работ (проектной организации, генерального строительного подрядчика) обоснования предлагаемой ими величины цены работ (разработки проектной документации, выполнения строительно-монтажных и других работ и услуг).
4.6. Расторгать в одностороннем порядке по своей инициативе договоры (контракты) с участниками инвестиционного проекта в случае немотивированного повышения ими сроков выполнения работ, при невыполнении требований к качеству продукции, проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования и других видов работ, а также при аннулировании лицензий на строительную деятельность.
4.7. Передавать управление инвестиционным проектом другому юридическому лицу или гражданину (управляющему проектом), которые являются доверенными лицами заказчика и действуют от его имени и представляют его интересы в течение всего срока действия договора на реализацию инвестиционного проекта.
4.8. Устанавливать прямые контакты с субподрядчиками по проектированию и строительству и привлекаемыми ими консультантами по письменному согласию генерального проектировщика и генерального подрядчика.
4.9. Использовать проектную документацию по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено в договоре на разработку проектной документации и договоре с инвестором.
4.10. Продолжить финансирование реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств в случае временного прекращения финансирования инвестора, с приобретением прав долевой собственности объекта на вложенные средства, на основе дополнительного соглашения с инвестором.
5.1. Заказчик-застройщик несет полную имущественную и иную ответственность, предусмотренную законодательством, за:
Выполнение всех обязательств по договору с инвестором и договорам с исполнителями работ (на разработку проектной документации, выполнение подрядных строительно-монтажных работ и других видов работ);
Качество принятого и оплаченного в установленные сроки инвестиционного проекта (проектной документации, построенного объекта и другие виды инвестиционных проектов);
Выполнение обязательств по срокам ввода объектов;
Соблюдение обязательств, предусмотренных в договорах, между участниками реализации инвестиционного проекта. Заказчики возмещают другим исполнителям убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванные прекращением выполнения своих обязательств по договорам с ними;
Выполнение функций и использование прав, предоставленных Заказчику-застройщику.
Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.
В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:
Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.
Рисунок 1- Основные функции заказчика
Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.
Договор подряда- это такой договор, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать результат этой работы заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить его
Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.
По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых.
Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:
Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:
Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.
Таблица 1- Основные функции выполняемые заказчиком
| В области подготовки и использования площадки строительства | В области контроля и надзора за ходом строительства |
| 1. Оформление документов по отводу земельного участка под производство СМР | 1. Осуществление контроля и технического надзора за проведением СМР от имени инвестора |
| 2. Получение разрешения соответствующих эксплуатационных служб города на использование по временной схеме действующих коммуникаций | 2. Получение разрешения на выполнение СМР |
| 3. Оформление документов на пересадку и вырубку зеленых насаждений | 3. Создание и передача строительной организации геодезической и разбивочной основы |
| 4. Определение объемов и мест вывоза грунта и плодородных слоев почвы | 4. Постановка в известность подрядчиков о месте для складирования материалов |
| 5. Создание геодезической разбивочной основы для строительства | 5. Передача подрядчикам в производство утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации |
| 6. Контроль над деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне строительства | 6. Контроль над выполнением графика работ |
| 7. И т.д. | 7. И т.д. |
Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.
Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.
Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.
Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.
Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.
Рисунок 2- Цели строительного контроля
На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.
References:
Изучая закон № 372-ФЗ, который существенно меняет всю систему саморегулируемых организаций в строительстве, столкнулся с вопросом, на который (рад буду ошибиться) сегодня нет правильного ответа. А ответ нужен — слишком много на него завязано рисков, денег и действий.
В реализации проекта строительства какой-нибудь недвижимости участвуют, как правило:
1. Застройщик;
2. Технический заказчик;
3. Строительный контролер (условное название; лицо, осуществляющее стройконтроль в порядке статьи 53 ГрК);
4. Генеральный проектировщик;
5. Проектировщик(и);
6. Генеральный подрядчик;
7. Подрядчик(и)
8. Субподрядчик(и)
В сжатом виде их функции и необходимость нахождения в СРО приведены на X-mind-карте:
Ссылка на полное изображение на гугл-диске.
Как видно, если от участника требуются профессиональные познания в строительстве, то ему необходимо состоять в СРО.
Все подрядчики, включая проектировщиков и изыскателей, должны иметь свидетельства о допуске.
«Генералы», сами ничего не строящие и не рисующие, но организующие процесс, должны иметь СРО в силу пунктов 13 и 33 приказа № 624.
«Строительные контролеры» тоже состоят в саморегулируемой организации, поскольку их компетенции предполагают профессионализм, и кроме того существует пункт 32 Приказа 624, обязывающий их туда вступить.
Застройщику совершенно очевидно никаких свидетельств от СРО не требуется (я всегда говорю, что идеальный застройщик — такой же лопух, как потребитель. Дело застройщика — дать денег и землю, и идти курить. Не более того).
С техническим заказчиком сложнее. Его функции, условно говоря, тоже можно считать сугубо «застройщицкими», «потребительскими», не выходящими за рамки «дал денег, пошел курить, жду результат, ребятки». Вот они, эти функции:
1. заключение договоров с подрядчиками;
2. подготовка заданий на выполнение работ (это можно было бы расценивать как профессиональную функцию техзаказчика, если бы ТЗ не делались самими подрядчиками и роль застройщика/техзаказчика не сводилась бы лишь к утверждению этих ТЗ);
3. предоставление подрядчикам исходной документации и давальческих материалов;
4. утверждение проектной документации;
5. подписание документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
6. иные функции (какие, кроме строительного контроля, который выделен в отдельную позицию?)
Вывод о том, что технический заказчик выполняет исключительно представительские функции, следует:
— и из закона (пункт 22 статьи 1Градостроительного кодекса : технический заказчик действует от имени застройщика; застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно);
— и из судебной практики (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, пункт 22: «...в целях применения положений главы 21 (Налогового) Кодекса технического заказчика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ»; Постановления 15-го ААС по делу N А32-9696/2013, ФАС МО по делу N А40-124446/12-129-930: технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика).
Таким образом технический заказчик — лишь некая «чуть более опытная» рука застройщика, самостоятельного значения не имеющая, профессиональных функций в строительстве не осуществляющая, и посему в СРО не состоящая.
Что же делает Закон 372-ФЗ?
Он, оставляя неизменными роль и функции технического заказчика, зачем-то вменяет ему в обязанность вступить во все СРО сразу:
"Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства...
(пункт 22 статьи 1 ГрК в новой редакции).
То есть, если после 1 июля 2017 застройщик захочет нанять техзаказчика, у того должно быть членство в СРО (соответственно, взносы в компенсационные фонды двух саморегулируемых организаций, специалисты: ГИПы и ГАПы, руководители, имеющие высшее образование сразу и в строительстве, и в проектировании, стаж работы и там, и там, и так далее).
Нет, думает застройщик, мне такого техзаказчика не потянуть. Пойду и сам заключу договоры с проектировщиками и с подрядчиками. Мне же для этого СРО не нужно?
Не факт, отвечает застройщику штатный юрист. Ведь в законе написано: функции техзаказчика могут осуществляться только членом СРО. Поэтому прежде чем подписать договоры на проект и на стройку, иди, застройщик, и сам вступи во все СРО сразу, внеси взносы, найми специалистов и так далее.
Таким образом, у застройщика остается только три выхода:
— либо нанять (или вырастить) техзаказчика, имеющего членство в обеих СРО — сколько сегодня таких техзаказчиков и сколько они стоят?
— либо вступить во все эти СРО самому только для того, чтобы иметь законную возможность подписывать договоры генподряда и генпроектирования.
— либо плюнуть, нанять специалистов и проектировать и строить самостоятельно.
Какой из этих вариантов оптимальнее — надо считать, но любой из них, на мой взгляд, избыточен. Зачем техническому заказчику навязали ненужное членство в СРО и почему на худой конец не оставили в Градостроительном кодексе исключение о том, что застройщик может сам выполнять функции технического заказчика, не вступая в СРО — загадка.
Прошу мнений — есть ли у застройщика законные варианты строить без технического заказчика, заключая договоры напрямую с подрядчиками, не вступая при этом в СРО?
