Что нужно знать тому кто покупает квартиру. Как провести осмотр квартиры перед покупкой и на что обратить внимание? На какие нюансы стоит обратить внимание в документах

как проверить квартиру, как проверить квартиру при покупке, проверяем квартиру, риски при покупке квартиры, покупка квартиры риски покупателя, перед покупкой квартиры, как проверить квартиру перед покупкой, что нужно знать при покупке квартиры Статья о том как проверить квартиру перед покупкой, что нужно знать покупателю и какие риски он может нести при покупке квартиры.

Ниже представлены два основные способа покупки квартиры, а также указано что нужно знать при покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья

У каждого из указанных вариантов покупки квартиры есть свои полюсы и минусы. Оба варианта не исключают наличие рисков при покупке квартиры.

Покупка квартиры через риелтора упростит поиск и оформление квартиры, возможно, снизит риски при покупке квартиры, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, квалифицированный риелтор обладает необходимыми знаниями о том как проверить квартиру. Если вы достаточно подкованы в вопросах сделок с недвижимостью и знаете как проверить квартиру при покупке, то очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить квартиру при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить квартиру при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой квартиры при покупке.

Можно ли провести проверку квартиры при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки квартиры при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки квартиры при покупке?

Да, вы можете провести проверку квартиры при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте содержится перечень документов, необходимый для проверки квартиры при покупке, образцы и формы документов.

Кроме того, даже если вы поручили проверку квартиры при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку квартиры с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке квартиры были доведены до вашего сведения.

У участников рынка недвижимости зачастую возникают следующие вопросы: какие имеются риски при покупке квартиры, как проверить квартиру при покупке, что нужно знать при покупке квартиры. Постараемся коротко ответить на них.

Покупка квартиры напрямую у собственников (на вторичном рынке), без участия риелтора позволит сэкономить деньги, но, как уже упоминалось выше, вам необходимо будет самостоятельно выявить риски при покупке квартиры, проверить квартиру перед покупкой. В то же время, при наличии необходимых знаний, самостоятельно осуществляя проверку перед покупкой квартиры, можно быть более уверенным в такой проверке.

Покупка квартиры на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя "история", поэтому важно проверить квартиру перед покупкой для выявления рисков покупателя квартиры.

Покупая квартиру в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридически "чистая", то есть юридические риски при покупке такой квартиры ниже, чем риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. Юридические риски при покупке квартиры в новостройке минимизируются также защитой дольщиков, обеспечиваемой законом № 214-ФЗ (для минимизации юридических рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо покупать квартиру только по договору долевого участия в строительстве). Тем не менее, риски при покупке квартиры на первичном рынке (новостройка) также присутствуют: дом может быть не достроен или не введен в эксплуатацию по разным причинам, застройщик может обанкротиться и строительство будет оставлено.

Для выявления рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо проанализировать документы застройщика и документы, являющиеся основанием для осуществления строительства дома (разрешение на строительство, документы-основания пользования земельным участком, на котором ведется строительство, проектную декларацию).

К сожалению, ни один из названных способов покупки не дает 100-процентной гарантии от рисков при покупке квартиры.

Минимизировать риски при покупке квартиры призвана экспертная онлайн система . С помощью этой системы Вы можете самостоятельно проверить квартиру при покупке.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке жилья

Наиболее ответственный этап подготовки сделки по покупке квартиры на рынке вторичного жилья - проверка квартиры перед покупкой с целью выявления рисков при покупке квартиры.

Необходимо проверить квартиру, а именно выяснить был ли у квартиры один или несколько собственников, были ли зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды, была ли квартира завещана, заложена, арестована. Также необходимо проверить квартиру на предмет того, совершались ли ранее сделки с данной квартирой. Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять квартиру желательно с момента постройки дома.

Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет разным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь от наличия лиц, имеющих определенные права на квартиру. Например, если продается квартира, приобретенная лицом, состоящим в браке, то до юридической проверки квартиры обязательно необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на сделку. Если же сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то для проверки квартиры потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.

К предоставляемым для проверки квартиры правоустанавливающим относятся следующие документы:

договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешней собственник-продавец;
договор дарения;
договор мены;
договор ренты;
свидетельство о праве на наследство;
справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива);
свидетельство о праве собственности на квартиру. При ознакомлении с ним внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, дабы убедиться, что именно продавец квартиры является собственником жилья;

Также выявить риски при проверке квартиры помогут:

кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план. По этим документам можно проверить квартиру на предмет общей площади квартиры (известны случаи, когда хозяева завышали площадь и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры). С помощью поэтажного плана риелторы обычно осуществляют проверку квартиры на предмет наличия несанкционированных перепланировок - о них свидетельствует несовпадение графического изображения на плане с фактическим состоянием квартиры, либо красные линии;
выписка из домовой книги. По ней можно проверить квартиру на предмет того, какие лица в ней зарегистрированы на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.

Продавец, и покупатель до оформления сделки должны предъявить документы, удостоверяющие их личность.

Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и 45 лет) и до дня рождения осталось две-три недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, так как закон отводит на государственную регистрацию до одного месяца и в разгар процедуры регистрации ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания его срока действия.

Если удостоверить договор купли-продажи нотариально, то переход права собственности может быть зарегистрирован за 1 день (при подаче нотариусом документов на государственную регистрацию в электронной форме). Кроме того, нотариус проверит квартиру и сделку на предмет возможных юридических рисков.

Каких ситуаций, влекущих риски при покупке квартиры, следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке и на что следует обращать внимание при проверке квартиры.

Продажа квартиры представителем продавца по доверенности. Бывает, что продавцы доверяют представительство и совершение сделки риелторам либо иным третьим лицам: родственникам, супругам и т.п. В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт с покупателем вступает его поверенный. В таких ситуациях представитель продавца предъявляет покупателю доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается действующей. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу). Владелец может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность, а вы об этом ничего не будет знать. Это обстоятельство влечет повышенные риски при покупке квартиры.

Полномочия представителя по доверенности вы можете проверить на сайте в соответствующем разделе.

Что необходимо предпринять: лично встретиться с собственником жилья и удостовериться в его желании продать квартиру. Это важно, в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу значительного возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной. Если продавец находится на медицинском учете, то перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование. Риелторы обычно проверяют собственника квартиры по учету психоневрологического и наркологического диспансеров.

Все эти меры принимаются для того, чтобы избежать рисков при покупке квартиры, а именно оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.

Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных рисков при покупке квартиры, который нужно обязательно выявлять при проверки квартиры, это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников квартиры. Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на квартиру и попытаться оспорить сделку.

Что необходимо предпринять: проверить квартиру по выписке из домовой книги на предмет того, жили ли в квартире несовершеннолетние.

При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой по альтернативной сделке квартиры.

Если дети, не участвовавшие в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем недвижимость и совершать другие подобные сделки без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, проверьте наличие разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае будет существовать риск при покупке квартиры лишиться приобретения, так как сделка будет признана недействительной.

Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья. На эти обстоятельства нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры, так как они считаются наиболее проблемными с точки зрения рисков при покупке квартиры:

многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами;
квартира кооперативная (часто при проверке квартиры выявляются нарушения при оформлении ее в собственность);
продавцу жилье досталось по наследству (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав наследников, что влечет риски при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
случаи отчуждения жилья с участием юридических лиц (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны единоличного исполнительного органа юридического лица при отчуждении квартиры, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
договоры, связанные с рентой (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны плательщика ренты, а также претензии со стороны наследников получателя ренты, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей (часто при проверке выявляется, что доверенность не действует или не содержит необходимых полномочий, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
сделки с участием несовершеннолетних детей и людей из группы риска: недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
сделки с участием собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав бывших собственников квартиры при ее отчуждении, что влечет риски при покупке квартиры).

Существую и другие обстоятельства, подлежащие выявлению при проверке квартиры, которые влекут повышенные риски при покупке квартиры.

С целью исключения рисков при покупке квартиры при проверке квартиры на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест, она не заложена, к ней отсутствуют правопритязания. Вы можете получить о квартире достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры, а также рисков при покупке квартиры. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке на сайте , предварительно получив от продавца все документы, необходимые для проверки квартиры (перечень документов для проверки квартиры также содержится на этом сайте).

Как проверить квартиру при покупке на первичном рынке жилья (в новостройке)

Многие предпочитают покупать права на квартиру на стадии строительства дома.

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Вместе с тем, риски при покупке квартиры на первичном рынке жилья также существуют. В связи с этим, до покупки квартиры на первичном рынке нужно осуществить проверку квартиры (все документы на строительство, условия договора долевого участия в строительстве и т.д.).

Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями по проверке квартиры и застройщика, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками и рисков при покупке квартиры в новостройке.

Для минимизации рисков при покупке квартир в новостройках был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона , то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом. По сути, договоры, не предусмотренные законом, являются фактически не легетимными. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии участникам долевого строительства с целью минимизации их рисков при покупке квартир. Заключение иных договоров, помимо договора долевого участия в строительстве, влечет для покупателя риски при покупке квартиры.

С целью минимизации рисков при покупке квартир Федеральным законом N 214-ФЗ введен ряд положений:

привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;
в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;
определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;
значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);
надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;
к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;
дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступке права требования по договору. Данная мера сводит к минимуму риск при покупке квартиры приобрести квартиру, права на которую были проданы другим покупателям.

Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ минимизирует риски при покупке квартир на первичном рынке жилья.

Перед заключением договора долевого строительства следует обратить внимание на следующие моменты.

С целью выявления рисков при покупке квартиры необходимо выяснить историю организации-застройщика за все время его существования: стаж работы, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
Риск при покупке квартиры на первой стадии строительства, т.е. на уровне котлована выше, так как строительство может затянуться на долгий срок или вообще будет заморожено на неопределенный период.
Также с целью выявления и исключения рисков при покупке квартиры необходимо проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком. Часто в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная застройщиком организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика агентский договор / договор поручения / договор комиссии, предоставляющий представителю право совершать от имени застройщика определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров долевого участия в строительстве.
С целью исключения рисков при покупке квартиры проверяйте все требуемые законодательством документы на строительство.

В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:

получения в установленном порядке разрешения на строительство.
государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства;
предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация обычно размещается в сети Интернет или публикуется в средствах массовой информации.

Существуют следующие схемы обхода обязанности заключения договора долевого участия в строительстве, которые влекут риски при покупке квартиры.

Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве или иного предварительного договора влечет риск при покупке квартиры для покупателя. Фактически предварительный договор представляет собой обещание заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Риск при покупке квартиры по этой схеме состоит в следующем: если застройщик не передаст квартиру, то в лучшем случае после долгих судебных тяжб вы добьетесь лишь возврата вложенных в строительство денег.
Заключение первичном рынке жилья инвестиционного договора, договора соинвестирования, договора простого товарищества, договора купли-продажи векселя (с последующим заключением договора купли-продажи квартиры) и иных видов договоров помимо договора долевого участия в строительстве влечет риски при покупке квартиры. Это риски двойных продаж одной и той же квартиры, а также отсутствие гарантий прав дольщиков, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ.
Покупка пая в ЖСК. Данная схема вполне в рамках действующего законодательства. Однако, риски при покупке квартиры по данной схеме тоже высоки. Они аналогичны рискам при покупке квартиры, указанным в п. 2.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры и застройщика, а также рисков при покупке квартиры на первичном рынке жилья. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке, а также застройщика на сайте , предварительно получив от застройщика все документы, необходимые для проверки квартиры, права на которую приобретаются (перечень документов для проверки квартиры и застройщика также содержится на этом сайте).

Где таится опасность? Квартир много и, казалось бы, алгоритм купли-продажи более или менее отработан.

На самом же деле рынок многолик, а каждая квартира сочетает в себе набор индивидуальных характеристик, включая угрозы интересам покупателя.

Итак, по каким направлениям следует обследовать понравившуюся вам квартиру :

сопроводительные документы;
техническое состояние объекта;
истинные намерения настоящего владельца;
нечистоплотность посредников (если таковые задействованы в продаже).

Любой из этих пунктов – неотъемлемая часть целого . То есть недопустимо опираться на удовлетворительность одних моментов, при этом игнорируя сомнительность гарантий по другим моментам. Например:

квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом . Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно . Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.

Смотрите видео о том, какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке (какие способы могут использовать мошенники для обмана):

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, зачем и как

Серьезность покупки квартиры ни у кого не взывает сомнений, но почему-то часто люди склонны перекладывать ответственность на чужие плечи. Риэлтору, посреднику, кому угодно, якобы отвечающим за надлежащее техническое состояние и юридическую чистоту.

Историю помещения

Частная собственность в нашей стране возникла в начале 90-х годов (во времена СССР жилой фонд принадлежал государству). Поэтому большинство квартир старого жилфонда многократно меняли своих владельцев. Да и более молодая недвижимость быстро переходит во «вторичку» со всеми вытекающими : правоустановление, документооборот и т.д. Необходимо проверить историю квартиры, ведь любой переход права собственности в прошлом – потенциальный риск возникновения юридической «слабости» объекта.

Действия покупателя:

Заказать выписку из ЕГРП. В ней отражается нынешний и предыдущие владельцы, а также наличие/отсутствие каких-либо обременений и запретов на совершение сделки (например, залог, арест, исковые требования).
Обратить внимание на частоту смены правообладателей. Особенно, если они не жили в данной квартире подолгу. Риск в том, что сделки могли быть «не чистыми», то есть мошенники выполняли задачу быстро-быстро перепродать, «подставив» добропорядочных покупателей.

В соответствии с Законодательством РФ, любая сделка с недвижимостью может быть признана недействительной в течение 3-х лет. За этот период не исключено, что на горизонте появится кто-то из прежних владельцев, в итоге вам не избежать серьезных хлопот. Если в выписке ЕГРП срок по последней сделке выше 3-летнего срока, волноваться вообще не о чем – смело покупайте такую квартиру.

Некоторые квартиры, перейдя из СССР в рыночную экономику, так и не попали в ЕГРП (Единый государственный реестр прав собственности появился только в 2002 году), потому что были приватизированы, но никаким сделкам купли-продажи и другим отчуждениям не подвергались. Это наилучший, идеальный вариант для покупки: объект много лет находится в одних руках. Правда, такое встречается крайне редко.

Качество продаваемого жилья

Иногда квартира находится в удручающем техническом и санитарном состоянии, не соответствующем тому, что было обещано предварительно .

Еще одна серьезная проблема в том, что владельцы квартир часто делают незаконные перепланировки, которые видны физически, но не отражены в документах БТП (Бюро технической инвентаризации).

Покупка объекта с противозаконными изменениями в будущем принесет массу проблем :

невозможность продать квартиру;
выявление перепланировки чиновниками и требование узаконить ее (а это немалые деньги, учитывая также неизбежные штрафы «за сокрытие»);
требование властей устранить незаконную перепланировку, если она представляет собой угрозу всему дому (на это потребуются немалые денежные затраты, не обойдется без нервотрепки).

Обратите внимание, что всю ответственность за текущее состояние квартиры несет тот владелец , который является таковым на момент претензий насчет перепланировок (а не тот, кто их когда-то не узаконил).

Действия покупателя:

тщательно нужно тщательно смотреть квартиру (состояние перекрытий, балконов, пола, сливов и электропроводки, потолка, швов бетонных плит в стенах, на последних этажах – чердак, на первых этажах – подвал);
потребовать у продавца «свежие» документы из БТИ. И хотя для регистрации сделки достаточно 5-летнего срока с момента последней выдачи техпаспорта, лучше всего настоять на его обновлении, т.к. 5 лет – слишком долгий период. В некоторых случаях есть смысл оплатить данную услугу, если продавец апеллирует к недостатку у него «лишних» средств.

Документы на квартиру и сопутствующие

Проверка документов направлена на то, чтобы удостовериться в их подлинности (нет подделки печатей, подписей, дат).

Визуальная экспертиза не дает гарантий безопасности покупателя – лишь в УФРС после подачи на регистрацию каждый документ пройдет тщательную экспертизу.

Однако хорошо «подкованные» юристы из надежных фирм владеют знаниями о всех тонкостях оформления различных документов:

порядок и трактовку цифр в каждом коде;
дизайн печатей разных ведомств (вплоть до старых печатей, вплоть до государственных структур в других регионах);
фактуру бумаги бланков строгой отчетности (регистрационных свидетельств, справок из ЗАГСов, министерских сертификатов и т.д.).

К сделке принимаются только документы без подчисток, помарок, исправлений (за исключение нотариально зафиксированных).

Все формулировки и записи должны быть четкими, понятными, без двусмысленностей.

Участников сделки и других заинтересованных лиц

Для покупателя важно исследовать продающую сторону :

личность продавца. Главное слабое звено в личности продавца – это его недееспособность, психическая несостоятельность, злоупотребление алкоголем, наркозависимость. Лица, совершающие отчуждение недвижимости при наличии у них подобных изъянов, не отдают себе отчета в происходящем. Их родственники легко оспорят сделку, и покупатель окажется в убытке ;
личность доверенного лица, если такое действует по поручению собственника;
наличие третьих лиц – возможных претендентов на квартиру со стороны продавца (находящиеся в заключении либо в длительной зарубежной или арктической командировке);
причастность несовершеннолетних лиц к продаваемой квартире (квартира не может быть продана, если среди собственников есть ребенок либо если он выписан с нарушениями закона и не был обеспечен иным жильем без ущерба интересам ребенка).

Действия покупателя :

узнать о подлинности паспорта продавца (воспользоваться официальным сайтом Федеральной миграционной службы, где «фальшивки» не числятся, а законно выданные паспорта отражаются независимо от года и населенного пункта их выдачи). Также не помешает наведаться в местный паспортный стол. Предъявите там предварительный договор купли-продажи и свой паспорт , и вам не откажут в предоставлении юридически значимой информации;
потребовать справку из психоневрологического диспансера продавца, особенно если продавец дал хотя бы малейший намек на подозрения. Также рекомендуется деликатно попросить такую справку от продавца , если человек старше 55-60 лет (слишком велик риск возрастных заболеваний, связанных с сосудистой деятельностью головного мозга);
за продавца может действовать его опекун по недееспособности или доверенное лицо, но в этом случае покупателю следует потребовать нотариально заверенной доверенности;
накануне сделки по доверенности уточните, не отозвана ли эта доверенность (сделайте запрос выдавшему ее нотариусу);
уточните, каков круг полномочий по доверенности – только ли подписание документов или также получение денег за квартиру;
выясните, покупалась ли квартира в браке (при ее нынешней продаже должно быть согласие другого супруга, даже если продавец разведен – совместно нажитое имущество не может отчуждаться без обоюдного согласия супругов, в противном случае сделка может быть признана недействительной уже после денежных расчетов и госрегистрации вашего права собственности );
требуйте у продающей стороны расширенную выписку из домовой книги. В ней указан не только состав ныне прописанных лиц, но и тех, кто ранее был зарегистрирован и снят с регучета (куда именно человек убыл и по какой причине – делайте запросы, выясняйте, даже если придется нанять юриста). Выписка прояснит информацию об осужденных, длительно командированных и несовершеннолетних.

Какие вопросы задать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, не нужно стесняться задавать любые вопросы, связанные с ней. Особенно важно уточнить:

кто владел квартирой раньше и как долго;
когда делался капремонт в доме;
есть ли серьезные коммунальные дефекты в квартире и другие особенности (близость расположения к источникам повышенных вибраций, радиации и др.);
по какой причине продается квартира сейчас;
если человек действует по доверенности – где доверитель, можно ли с ним связаться, удостовериться в том, что он жив, адекватен и сознательно отчуждает принадлежащую им недвижимость;
кто соседи.

Честные продавцы ведут себя раскованно, уверенно и открыто.

Готовы ответить на любой вопрос подробно, всячески стремятся к взаимной корректности накануне сделки, к согласию о сроках и формах расчета и так далее.

Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов !

Как избежать мошенничества

Намереваясь приобрести квартиру, следует мобилизовать благоразумие, отключить эмоции и проявлять максимальную осмотрительность . Рекомендуется:

избегать сотрудничества с «темными» риэлторами и другими подозрительными лицами;
тщательно проверять документы на элементарном уровне самостоятельно;
привлекать опытных и авторитетных в юристов для более глубокой экспертизы документов, а также для помощи в составлении договора купли-продажи;
выяснять причину очень низкой цены (бывает, людям надо продать квартиру срочно по семейным обстоятельствам, но часто и мошенники напирают на быстрейший расчет за квартиру, которая имеет соблазнительно низкую для покупателя цену);
заключать договор с условием, что оплата будет произведена только по окончании признания сделки законной в УФРС (для расчетов использовать банковские ячейки с опцией блокировки до предъявления Свидетельства о госрегистрации);
не рассчитываться в «случайных» местах (мошенники иногда дезориентируют незадачливого покупателя путем создания отвлекающих маневров, суеты, паники. А затем обвиняют его в том, что деньги уплачены не были).

Правила продажи квартиры на вторичном рынке

Алгоритм купли-продажи следующий:

поиск объекта;
осмотр;
в случае договоренности – заключение предварительного договора сделки (его еще называют договором задатка) и внесение аванса;
окончательная подготовка пакета документов к сделке;
заключение окончательного договора купли-продажи в простой письменной форме (либо оформление его нотариально);
государственная регистрация в УФРС.

Простая письменная форма не имеет юридической силы, пока договор не пройдет государственную регистрацию в УФРС .

Нотариальный договор вступает в юридическую силу сразу, но без дальнейшей госрегистрации новый владелец не сможет отчуждать квартиру.

Нотариус не в состоянии провести глубокий анализ документов, да это и не входит в его обязанности (его предназначение – нотариально закрепить факт юридического акта между сторонами). Сотрудники регистрационной службы проводят глубокую правовую экспертизу, на что по закону отводится не меньше 30-ти дней.

Юристы рекомендуют регистрировать договор через УФРС, а расчет производить только убедившись, что в регистрации сделки не отказано, сделка не приостановлена , Свидетельство выдано. Довольно часто сделкиу приостанавливают, а иногда и отказывают в регистрации.

Какие документы нужно подготовить для заключения договора

Стандартный набор документов , прилагаемых к основному договору:

правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, завещание, дарственная, договор приватизации, иное);
паспорта обеих сторон;
техпаспорт БТИ с экспликацией;
выписка из домовой книги;
выписка из лицевых счетов ЖЭУ или ТСЖ;
согласие супруга (если необходимо);
различные справки из ЗАГСов (о смене фамилий, о брачном статусе – если обстоятельства текущей сделки того требуют);
разрешение из органов опеки и попечительства (если при купле-продаже затрагиваются права несовершеннолетних);
нотариально заверенная доверенность (если продажей занимается доверенное лицо);
справка из психоневрологического диспансера (если требуется).

На всех этапах покупки квартиры (осмотр, подготовка документов, совершение сделки) покупателя поджидают как явные, так и скрытые риски.

Чтобы разобраться в них, требуется опыт, без знания юридических тонкостей не обойтись.

Целесообразно привлечь грамотных юристов , не имеющих общих интересов с продающей стороной.Только так вы сможете избежать неприятностей.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости и на что покупателю обратить внимание, прежде чем заключить договор купли-продажи:

Что нужно знать покупателю при покупке квартиры в 2019 году напрямую зависит от того, на каком именно рынке приобретается недвижимости. Существуют нюансы для первичного и вторичного рынка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Граждане, которые приняли решение приобрести собственную недвижимость, должны обращать внимание на многочисленные нюансы.

Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различных сложностей с оформлением сделки и сэкономить деньги на услуги риэлторов.

Основные сведения

Покупка жилой недвижимости – сложный процесс, который требует от покупателей соблюдения множества нюансов. Благодаря этому можно исключить вероятность попадания на мошенников.

Необходимые термины

Во время заключения сделки купли-продажи необходимо знать разъяснения по таким терминологиям, как:

Государственная пошлина	Налог, который согласно российскому законодательству должен уплачивать покупатель в бюджет государства. Ее размер устанавливается в зависимости от себестоимости недвижимости
Соглашение купли-продажи	Документ, который предоставляет возможность осуществить прав собственности на недвижимость от одного лица к иному. Сделка влечет за собой уплату продавцу денежных средств, сумма которой устанавливается в индивидуальном порядке
Недееспособные лица	Граждане, по которые по определенным обстоятельствам состоят на учете в психологическом медицинском учреждении и не обладают законным правом на подписание договора купли-продажи
Владелец	Лицо, которое на законных основаниях обладает правом на продаваемую недвижимость

Зная о данной терминологии можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания в процессе подписания .

Документальное закрепление сделки

Основным документом, который подтверждает сделку, принято считать договор купли-продажи. Именно при его наличии можно обратиться в территориальное представительство Росреестра для перехода права собственности от одного лица к иному.

На основании поданного заявления, об уплате и договора купли-продажи будет выдано свидетельство о праве собственности.

Действующая правовая база

Российским законодательством установлено право населения и меть в праве собственности персональную жилую недвижимость.

Процедура реализации такого имущества регулируется такими основными нормативно-правовыми документами:

Ссылаясь на указанные законопроекты можно исключить вероятность допущения различного недопонимания.

Что надо знать при покупке квартиры

Прежде чем приобретать недвижимость изначально рекомендуется проверить продавца на предмет его добросовестности.

внутренний паспорт РФ;
документацию, которая подтверждает наличие на продаваемую недвижимость;
справки, которые способны подтвердить отсутствие долговых обязательств по .

Более выгодное время для сделки

Бытует мнение, что недвижимость наиболее оптимально приобретать весной либо же осенью, поскольку в это время года рынок начинает активизироваться и число предложений растет.

Однако интенсивность продаж во многом зависит от курса доллара и экономической ситуации в целом, несмотря на то, что некоторая закономерность видна.

В период с апреля по май и с сентября по ноябрь граждане готовы тратить больше своего времени на поиск подходящей недвижимости.

В летний период активность существенно падает, поскольку начинается пора отпусков, из-за чего потенциальные покупатели разъезжаются по курортам.

В зимний период статистика продаж падает из-за многочисленных новогодних каникул. Одновременно с этим миф относительно сезонности формируют сами , которые часто советуют выставлять квартиру или дом на продажу в осенне-весенний период.

Причем советуют ставить завышенную цену из-за активности покупателей. Некоторые нюансы предусмотрены и в случаях со встречным приобретением объектов недвижимости.

Если же гражданам необходимо быстро реализовать квартиру с целью покупки более хорошего варианта, то сезонность не играет роли.

В таких ситуациях квартира выставляется на продажу по заниженной цене. Некоторые , которые занимаются продажами много лет, уверены в утопии сезонных продаж.

По их мнению, нет необходимости ждать каких-либо сезонных распродаж, а покупать ту недвижимость, которая подходит наиболее для покупателей.

На какие нюансы стоит обратить внимание в документах

Что нужно спрашивать при покупке квартиры, а также, какие документы проверить – вопрос, который задают многие покупатели.

Недвижимость, которая раньше уже находилась в праве собственности, может не отвечать установленным к жилью требованиям.

К примеру, она может быть:

холодной;
сырой;
и так далее.

Однако такие дефекты можно увидеть сразу во время первичного визуального осмотра до заключения .

Если говорить о юридических особенностях, то в данном случае крайне важно обращать внимание на то, прописаны ли в объекте недвижимости граждане, которые по законодательству России не могут быть сняты с регистрации.

официально признанных недееспособных лиц;
несовершеннолетних детей и так далее.

Пошаговая инструкция при сделке без риэлторе

Сделка по продаже недвижимости может быть безопасной только в том случае, если она в полной мере соответствует нормам российского законодательства.

Исходя из этого, помимо договора купли-продажи необходимо будет заключить .

В большинстве случаев банковские учреждения требуют прикладывать от своих потенциальных клиентов закладную.

Осмотр квартиры перед покупкой жилья на вторичном рынке - как покупателю правильно осмотреть квартиру, нюансы при осмотре, которые не знают даже риэлторы.

Я больше, чем уверен, что большинство из нас осматривают все, что хотят купить и квартира в этом случае не исключение.

Покупая квартиру тысячи покупателей делают одни и те же ошибки или правильные действия, которые приводят к соответствующим результатам.

В результате покупка квартиры приносит радость и удовлетворение или же напротив — разочарование.

Как оказаться тем, кто покупая квартиру принимает правильное решение? Как не оказаться разочарованным в приобретенной квартире? Достаточно соблюдать небольшое количество нехитрых правил.

Наблюдая за покупателями и риэлторами, я вывел основной ряд действий, которые необходимо совершить для правильной покупки квартиры. Все эти действия совершаются на этапе осмотра квартиры.

Ведь именно тщательный осмотр квартиры является основной гарантией того, что ваша покупка квартиры окажется наиболее удачной.

Осмотр квартиры перед покупкой: двор

1. Осмотр придворовой территории, на которой расположен дом.

Обратите внимание на состояние двора, его ухоженности, наличие парковки, свободных мест на ней, ведь вам тоже предстоит куда-то ставить вашу машину.

Даже если в данный момент у вас нет машины, то вероятнее всего она появится, ведь жизнь налаживается и начало положено — вы покупаете квартиру! Так сделайте это максимально правильно:)

Если у вас есть дети, то по умолчанию, наличие детской игровой площадки непременно и актуально. Напротив, при отсутствии у вас детей, например, они уже выросли — детская площадка может стать для вас излишним источником шума.

Обратите внимание на какую сторону выходят окна вашей будущей квартиры. Идеально, если они выходят на обе стороны — и во двор и на улицу.

Если же только во двор, то будьте готовы к тому, что покупая такую квартиру вы можете стать невольными зрителями дворовых посиделок, шумных гуляний и «разборок» дворовых кампаний;

2. Осмотрите дом, в котором планируете покупать квартиру со всех сторон.

Не поленитесь обойти его кругом. Осмотрите стены, состояние швов (если это панельный дом), наличие сырых или покрытых мхом кирпичных стен (особенно касается домов вторичного рынка недвижимости, построенный еще в советский период), наличие либо отсутствие выкрашивающейся кладки, балконов или обшивки стен..

Бывает достаточно примеров, когда покупая квартиру покупатели, особенно, квартир, находящихся на последних этажах, не замечают наличие трещин в стенах и эти недостатки обнаруживаются только после покупки квартиры и последующего проживания в ней.

Постарайтесь не повторят этого печального опыта:)

3. Важно, хотя бы предположительно, знать с кем вам предстоит соседствовать после покупки квартиры.

Одни покупатели идут знакомиться с соседями, звоня в их двери, но во-первых не всегда можно застать людей дома, а во-вторых не всем понравится подобная манера предварительного знакомства, хотя полезность этого способа исключать нельзя.

Гораздо проще со двора посмотреть на состояние и наличие пластиковых окон. По их количеству и состоянию можно сделать определенные выводы об уровне достатка и социальному положению соседей.

Чтобы не повторять бега по граблям ваших предшественников — воспользуйтесь опытом поколений. который отражен в моей статье « «, уверен вам она тоже понравится.

В дополнение: состояние домов, построенных в начале 80-хх годов прошлого века, может быть намного лучше, чем возведенных уже в начале этого. Причин может быть много — от качества и добросовестности строительства, до качества стройматериалов и добросовестного ухода за зданием, в котором вы решили осуществить покупку квартиры.

Осмотр квартиры перед покупкой: подъезд

1. После осмотра придворовой территории и внешнего вида здания, осмотрите подъезд, его состояние.

Покупая квартиру 99% покупателей обращают внимание на состояние подъезда и его входной двери, тамбура. Вы можете поинтересоваться как давно был сделан ремонт или когда его собираются производить.

Не лишним будет обратить внимание на состояние лестничных площадок во всем подъезде. Это вы можете сделать до или после осмотра самой квартиры.

Наличие несанкционированных «мест для курения», банки из под пива на подоконниках дадут вам достаточно ясное представление что периодически или постоянно на лестничных маршах.

Покупка квартиры довольно серьезное предприятие и подходить к нему надо соответственно.

Не смущайтесь и не ленитесь — чем больше у вас будет информации о квартире, тем более обдуманное решение о покупке квартиры вы примите.

Помимо осмотра самого подъезда можете посмотреть состояние дверей квартир в подъезде. Это т осмотр вкупе с окнами квартир даст более четкое понимание какие соседи будут вас окружать.

Не упускайте из виду эти нюансы, т.к. ваше комфортное проживание отнюдь не ограничивается купленной квартирой — подъезд и соседи так же будут участвовать в вашей жизни.

Есть достаточно много примеров, когда курящие соседи доставляют массу дискомфорта из-за устраивания «дымовых завес» в подъезде, в результате чего одежда пропахивается дымом, страдают дети (если они есть) и ваши нервы.

Предусмотрите или исключите неприятные ситуации до покупки квартиры — на стадии ее осмотра.

2. Состояние и работоспособность лифта тоже имеет большое значение.

По внешнему виду кабинки можно сделать вывод о контингенте, который проживает в подъезде, а так же о работе коммунальных служб.

Поинтересуйтесь в какое время работает лифт. Обычно лифты либо работают круглосуточно, либо отключаются после 23:00, если для вас это принципиально важно, например, вы часто поздно возвращаетесь домой — лучше вам сразу это уточнить перед покупкой квартиры.

3. Обратите внимание на наличие или отсутствие мусоропровода.

В настоящее время многие жильцы отказываются от него, ввиду того, что при его неправильной эксплуатации возникают две главные проблемы — запах и крысы. Если мусоропровод присутствует обязательно посмотрите его расположение.

Одно из неудачных расположений мусоропровода — непосредственно на площадках, где расположены квартиры, более удачное расположение, когда он находится между этажами.

Если мусоропровод отсутствует — узнайте где находятся места выброса отходов, потому, как если покупку квартиры вы совершите в этом доме, то и вам, соответственно пользоваться данными удобствами:)

Осмотр квартиры перед покупкой

1. Довольно часто продавцы, в процессе проживания в квартире делают несущественную перепланировку с целью создания более комфортных условий для проживания.

При продаже квартиры может выясниться, что перепланировка не узаконена, либо ее узаконить вообще невозможно.

Например, снесены несущие стены, перенесен санузел, либо снесена стена между лоджией и комнатой, убраны вентиляционные короба и прочее.

Покупатели обрадовавшись цене, либо состоянию квартиры на эмоциях не замечают подобных нюансов, либо просто верят продавцам, что изменения «несущественные», а затем оформив покупку такой квартиры ломают голову, как же это узаконить или перепродать квартиру.

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, используйте специалиста, который доедает «третью собаку» на подобных делах, кто знает планировку подобных домов, разбирается в документах и соблюдает только ваши интересы.

Трата на консультацию предотвратит разочарование и зря потраченные нервы после неудачной покупки квартиры.

Жилой фонд состоит не только из новостроек и домов позднего советского периода. Нередко покупатели склоняются к покупке квартир под названием «сталинки».

В этих типах домов встречаются как железобетонные, так и деревянные перекрытия. Эти здания возводились в период 40-50-хх годов, но их состояние различно, в зависимости от ухода и может быть даже внешне идеальным.

Есть у них преимущества, такие как большие площади и высокие потолки, но как недостатком можно считать наличие деревянных перекрытий.

Это может стать причиной пожара всего дома, поэтому банки и страховые компании неохотно выдают кредиты и страхуют покупку квартир в подобных домах.

Тогда можно посмотреть другие варианты — « » или « «. И не смотрите на стандартность их планировок, например удачную можно успешно сделать, зная сколько будет прощивать в ней человек.

Тоже самое касается . Главное, что при этом надо знать, так это и ее узаконивание.

2. Вид из окна покупаемой квартиры является одним из основных показателей при ее осмотре.

Припоминается один фильм, не помню его названия. Там по сюжету семейная пара покупает дом по выгодной цене и осмотр его проводят уже поздним вечером. Они интересуются, как район, им говорят, что очень тихий и это радует покупателей, дом, в целом им нравится и они покупают.

На следующий день, пара уже днем приезжает в этот дом, чтобы осмотреться, уже как хозяева, опять ходят по дому в приподнятом настроении и когда они открывают шторы окна, выходящего на задний двор, то обнаруживают там кладбище. Да, район здесь действительно тихий:))

На этом примере, вы уже поняли, что надо смотреть при покупке квартиры:) Нередко из окна помимо хорошего вида может попасться пустырь, пыльная дорога, железнодорожные пути и прочее.

3. После осмотра вида за окном не менее важным проверить качество пластиковых окон и добросовестность их установки.

Не для кого не секрет, что довольно часто в покупаемых квартирах, после строительства, покупатели предпочитают менять установленные застройщиком пластиковые окна.

Однако, находятся и те, кого такие окна устраивают изначально. Вы покупаете квартиру, а это такой же товар, как и на рынке — так что не стесняйтесь спросить, кто и когда устанавливал окна, может даже есть смысл спросить паспорт изделия.

4. Если вам важно наличие толстых и качественно сделанных стен при покупке квартиры, то можно проверить и их путем простого простукивания в нескольких местах.

Так же визуально посмотрите, не осыпается ли покрытие стен, нет ли грибка или следов затопления соседями.

По окончании осмотра при покупке квартиры

Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру.

Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи.

Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры.

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее. Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.

Удачной покупки квартиры!

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте ). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в .

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание .

Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:
- сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
- из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
- имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
- служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
- сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
- если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.
В паспортах не должно быть никаких исправлений, подчисток, зачёркиваний и т.д.

Распространенные ошибки покупателей «вторички»

Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов :

Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
Приобретение не приватизированного жилья.
Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

Опасности и риски

Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

Юридические . К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
Документальные . Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

Как обезопасить себя?

Изначально необходимо проверить подлинность документов , относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

документ, подтверждающий право собственности;
свидетельство на квартиру;
кадастровый паспорт;
свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
технический паспорт.

Все вышеуказанные документы должны быть представлены покупателю в оригинале.

Какие вопросы следует задавать продавцу?

Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

Распространённые схемы мошенничества и обмана

Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

Видео по теме

Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Тематические материалы: