1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2. Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах.
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.
6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее - ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).
8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП. и содержит информацию о:
Наши специалисты помогут вам:
| ПЗЗ Москвы 2018 | |||
|---|---|---|---|
| ПЗЗ Новомосковский административный округ | скачать | ||
| ПЗЗ Троицкий административный округ | скачать | ||
| ПЗЗ ЦАО | скачать 240 mb | ||
| ПЗЗ САО | 324 mb | ||
| ПЗЗ ВАО | скачать 116 mb | ||
| ПЗЗ СВАО | скачать 100 mb | ||
| ПЗЗ ЮВАО | скачать 327 mb | ||
| ПЗЗ ЮАО | скачать 110 mb | ||
| ПЗЗ ЮЗАО | скачать 99 mb | ||
| ПЗЗ ЗАО | скачать 171 mb | ||
| ПЗЗ СЗАО | скачать 83 mb | ||
| ПЗЗ Зеленоградский | скачать 40 mb |
29 марта 2017 года были приняты обновленные правила землепользования и застройки российской столицы. Данный документ утверждается местным правительством на основе множества нормативных актов. ПЗЗ составляется для всех крупных городов нашей страны.
Правила землепользования распространяются на всю территорию Москвы (за исключением Щербинки, Троицка и МИЦ «Сколково).
Они определяют два важнейших аспекта:
Главные принципы правил пользования застройки и землепользования заключаются в следующем:
После официального утверждения ПЗЗ, любая градостроительная деятельность в пределах обозначенных территорий должна вестись с соблюдением установленных правил. Порой этот факт заставляет застройщиков корректировать активные проекты (если были изменены условия использования).
Важно: если обновленные ПЗЗ приводят к необходимости чрезмерно масштабных корректировок в действующие строительные проекты, застройщики просят внести изменения в документ. Нередко правительство идёт на встречу.
Правила застройки и землепользования являются одним из важнейших документов города, и даруют инвесторам и жителям столицы:
На видео о правилах землепользования и застройки
В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.
Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) - очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.
«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве. Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», - сказал Сергей Собянин.
В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.
Что определяют правила землепользования и застройки
Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:
Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
Предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.
«ПЗЗ - это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий. В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», - отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования - водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.
Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений - проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.
С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города. По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее - c декабря 2015 года по февраль 2016 года. В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.
«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», - сказала Юлиана Княжевская.
Основа правил землепользования
Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:
Сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;
Развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;
Сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность - четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота - 15 метров);
Сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;
Отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.
Зачем нужны правила землепользования и застройки
С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.
Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.
«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», - подчеркнула Юлиана Княжевская.
Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:
Объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;
Защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);
Сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
Единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
Предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;
Наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.
«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», - добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Баланс территорий города
Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.
|
Сохраняемые городские территории |
Территории развития |
Территории индивидуальной жилой застройки |
|||
|
тысяча гектаров |
проценты |
тысяча гектаров |
проценты |
тысяча гектаров |
проценты |
|
Старая Москва |
|||||
|
Новая Москва |
|||||
Таким образом, 83 процента площади Москвы в старых границах города ПЗЗ относят к сохраняемым территориям.
ПЗЗ и программа реновации пятиэтажек
Правила землепользования разработаны до того, как было принято решение о подготовке новой программы реновации пятиэтажного жилого фонда.
Когда определят перечень пятиэтажных домов, которые войдут в программу реновации, для соответствующих кварталов разработают изменения в ПЗЗ.
«Кварталы реновации по новой программе сноса ветхого жилья будут рассмотрены отдельно после утверждения данной программы и составления поадресного перечня», - сообщил Мэр Москвы.
Из чего состоит документ
Правила землепользования и застройки состоят из общей и территориальной частей. Первая оформлена в виде текстовых материалов и включает положения о порядке применения правил и внесения в них изменений. Вторая представляет собой текстовые и графические материалы, включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории Москвы.
Карты градостроительного зонирования выполнены в виде атласов по административным округам столицы. В качестве картографической основы использован открытый картографический фон масштаба 1:10000 Единой государственной картографической основы Москвы.
«Карта первая устанавливает виды разрешённого использования - такие, которые на сегодняшний день отнесены к основным видам разрешённого использования: детские сады, школы, объекты здравоохранения, бытового обслуживания и так далее», - рассказала Юлиана Княжевская.
Виды разрешённого использования включают:
1) основные виды разрешённого использования;
2) условно разрешённые виды использования;
3) вспомогательные виды разрешённого использования.
Вторая карта определяет границы территориальных зон и подзон, а также предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции.
В ПЗЗ установлены следующие предельные параметры застройки:
1) предельная плотность застройки земельного участка;
2) предельное количество этажей или предельная высота здания;
3) максимальный процент застроенности земельного участка.
На картах есть территории, в границах которых градостроительные регламенты не распространяются. Это:
Территории памятников и ансамблей, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия;
Территории памятников и ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия;
Территории общего пользования, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые ими, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для лесного фонда, земель особых экономических зон, территорий, покрытых поверхностными водами, особоохраняемых природных территорий, земель запаса и сельскохозяйственных угодий.
Третья карта отображает территории, предусматривающие комплексное и устойчивое развитие. Их границы устанавливают по границам одной или нескольких территориальных зон. Также обозначены расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Всего проектом предусмотрено более 10 территорий комплексного и устойчивого развития.
На отдельных картах не устанавливаются, а только отображаются объекты культурного наследия, границы их территорий и границы зон с особыми условиями использования территории:
Границы водоохранных зон, прибрежных защитных и береговых полос;
Границы зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
Границы санитарно-защитных зон;
Границы охранных зон объектов культурного наследия;
Границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
Границы зон охраняемого природного ландшафта;
Границы защитных зон объектов культурного наследия;
Границы охранных зон особоохраняемых природных территорий;
Границы технических (охранных) зон подземных инженерных коммуникаций;
Границы технических (охранных) зон воздушных линий электропередач;
Границы технических и охранных зон метрополитена;
Границы зон охраняемых объектов.
При эксплуатации, сделках и иных операциях с недвижимостью в 2017 г. ее владельцы обязаны учитывать правила землепользования и застройки (П33). Если собственники знают, как использовать объекты и распоряжаться ими, проблем не возникает. Отметим, что чаще всего сложности связаны с распоряжением собственными земельными участками и оформлением документации на них.
По Градостроительному кодексу РФ, планировка и зонирование территорий производятся на основании схем планирования территорий России, субъектов страны, МО, а также генеральных планов и П33. При строительстве недвижимости используют, главным образом, генеральные планы и правила землепользования и застройки на той или иной территории.
Генеральный план утверждает поселок или городской округ. В Москве Генплан - общий для всего города.
В данном документе всегда прописан порядок развития конкретного участка на ближайший период. Также в генеральный план заносят сведения:
Генплан создают, чтобы наметить главные задачи по развитию территорий. В документ заносят предполагаемый порядок эксплуатации зон. Цель подобных действий - максимально приблизиться к параметрам желаемого развития тех или иных территорий. В рамках проводимых работ участки делят на зоны. При этом застройка на участках может быть сохраняемой, планируемой и сохраняемой с изменением назначения.
Если не опираться на правила землепользования и застройки, информацию, необходимую для заполнения ГП3У, нельзя узнать только из генплана. В нем не упоминают о предельных параметрах - высотности и плотности зданий при возведении. Генплан - это исходная документация, на основе которой разрабатывают правила эксплуатации и застройки участков. А правила землепользования и застройки - это сводная основная документация, где прописано, как делить городские территории на отдельные зоны. Документ создают, утверждают и реализуют по местным регламентам. Отметим, сначала всегда проводят публичные слушания и только потом утверждают градостроительные регламенты.
Чаще всего правила землепользования и застройки утверждают муниципалитеты. Принять их также может:
Одной из важнейших частей правил землепользования и застройки является карта территориальных зон наряду с регламентами для каждой, а также карта зон с особыми условиями использования территорий. В правилах землепользования и застройки о территориальных зонах рассказано более подробно, чем о функциональных зонах в генплане.
В городе или поселке застройка обычно ведется в следующих зонах:
На некоторых зонах возводить объекты нельзя: например, в лесопарковых, сельхоззонах и т. д.
Необходимо знать, как допустимо использовать ту или иную зону. Виды использования бывают основными, условно разрешенными и вспомогательными. Также должно быть известно, какой процент застройки и этажность считаются предельными. Применительно к некоторым объектам могут действовать индивидуальные требования, к примеру «О предельных площадях магазинов в зонах жилой застройки». В П3З также устанавливают территории, в пределах которых можно вести деятельность, связанную с их комплексным и устойчивым развитием.
Как в правилах землепользования и застройки, так и в генплане содержатся сведения о зонах с особыми условиями использования. В сведениях кратко отражена суть ряда документов, устанавливающих данные зоны.
Кроме того, в ПЗЗ включены положения более важной документации о планируемом размещении транспортных и иных линейных магистралей, а также объектов районного, федерального или регионального значения.
Правила землепользования и застройки сельского поселения могут стать основой для заполнения ГП3У, если составлены корректно.
Правила застройки впервые появились в начале XX века в США. Безусловно, они отличались от современных. Однако разрабатывали ПЗЗ для решения почти тех же задач, что и сейчас. Главная цель американских правил состояла в исключении вероятности возведения несочетающихся объектов рядом друг с другом. Например, существенный вред экологии и демографическому развитию населения могло нанести размещение завода по переработке химических отходов возле жилого района и т. п.
В 2004 г. приняли Градостроительный кодекс РФ в новой редакции, а 29.07.2017 - изменения, которые вступили в силу чуть позже, 11.08.2017.
О том, какие задачи помогают решать правила землепользования и застройки территории, сказано в ст. 40 Градостроительного кодекса РФ:
Задачи № 1 и № 2 больше совпадают с целями и схемой внедрения генплана. Задачи № 3 и 4 - с правилами землепользования и застройки, но только при условии безупречного выполнения всех положений Градостроительного кодекса РФ. Однако, как показывает практика, это сложно, а иногда и нереально.
Благодаря П33 намного легче определять порядок работ по градостроительству. Правила разъясняют, как выделять зоны в городе или поселке, на каких участках использование земельных ресурсов наиболее целесообразно.
При применении правил землепользования и застройки строительство на жилых территориях упорядочивается. П33 предназначены и для более эффективной эксплуатации участков в МO. Правила становятся основой для формирования общих положений в развитии территорий с учетом регламентов. Правила землепользования и застройки, можно сказать, дополняют ключевые положения плана по развитию территорий.
Правила землепользования и застройки городского поселения или города состоят из трех разделов.
В первом разделе ПЗЗ поселка или города содержатся рекомендации по использованию, корректировке документа, применению терминологии и т. д. В раздел включены:
Основная информация описана в двух других разделах. В них разъясняется, как распоряжаться недвижимостью на изучаемом участке.
Вторая часть П33 посвящена разделению земли на основании утвержденной карты правил землепользования и застройки в городе или поселке, то есть карты градостроительного зонирования. Пределы зон идентичны границам объектов в них. Конкретное землевладение относится к строго определенной зоне.
От зонирования зависит порядок дальнейшего использования и распоряжения собственностью. Например, человек владеет земельным участком в деловой зоне, где уже есть офисное здание. В планах собственника - организация парковки на купленном участке земли поблизости. Однако участок относится уже к частному сектору. В этом случае требуется разрешение на формирование автостоянки. Но собственник не сможет его получить, так как участок относится к жилой зоне.
Если вы купили земельный участок и думаете о его обустройстве, выясните, к какой зоне он относится.
Третья часть - утвержденный градостроительный регламент, где обозначены следующие параметры:
Вид разрешенного использования может быть:
С 2017 г. изменение собственником назначения и вида земельного участка должно осуществляться по действующим ПЗЗ (III разделу). Владелец может выбрать любой вид использования в рамках территориального зонирования. Чтобы поменять его, нужно обратиться в кадастровую палату с заявлением. Этот процесс бесплатный, и никаких дополнительных согласований не требуется.
Предоставление вспомогательного вида разрешенного использования в 2017 г. требует определенных действий. К ним относятся подача обращения в администрацию, проведение общественных собраний с владельцами участков и расположенных рядом строительных объектов. Следует убедиться, что предоставление вспомогательного вида использования никак не отразится на интересах и правах граждан. Затраты, связанные с этой процедурой, несет заявитель.
В градостроительном регламенте указана допустимая площадь построек и земельных участков, процент застройки на одном участке, допустимое отступление от границ наделов при возведении зданий, высотность объектов капстроительства и другие параметры.
Предположим, площадь земельного участка меньше самой маленькой, предполагаемой данной правовой территорией. Что делать в этом случае? Обратиться в комиссию, которая разрабатывала ПЗЗ, и получить согласие на отклонение от обозначенных норм. Далее пройдут публичные слушания по правилам землепользования и застройки, на основании результатов которых выдадут или не выдадут разрешение.
Правила землепользования и застройки определяют:
Для некоторых территорий градостроительные регламенты не действуют, а именно в отношении:
Мнение эксперта
А. А. Хохлов ,
заместитель генерального директора ООО «Юридический центр “Советник”»
Пункт 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действительной на момент подписания оспариваемого соглашения) устанавливал следующее. Для предоставления в общую долевую собственность территорий застройки, где располагаются объекты в составе общедомового имущества, применяются условия и порядок Жилищного кодекса РФ. На основании п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ при обозначении границ и площади земельного участка учитывают фактическое землепользование и требования в градостроительном и земельном законодательствах.
Если участок земли под многоквартирный дом не подготовлен перед вступлением в силу Жилищного кодекса, владельцы недвижимости в рамках общего собрания вправе обратиться к определенному лицу. Это лицо, руководствуясь 3-й ст. Ф3 № 189-Ф3, может прийти в местный или государственный орган власти, подав заявление о подготовке земельного участка. После постановки данной территории на кадастровый госучет владельцы объектов в МКД бесплатно получат его в общедолевую собственность (п. 5 ст. 16 Ф3 № 189).
Конституционный суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П обозначил правило. Чтобы земельный участок под МКД или иные объекты недвижимого имущества в составе подобного дома стали общей долевой собственностью владельцев квартир в нем, нужно выполнить следующее условие. Органы местной или государственной власти должны сформировать такой земельный участок и поставить его на кадастровый учет. Но получения спецразрешения от органов власти о передаче участка не требуется, как и регистрации права общедолевой собственности на него в госреестре.
Обязательной процедурой при подготовке норм использования и застройки земельных участков является территориальное зонирование. Специалисты устанавливают границы участков, учитывая определенные критерии:
Между зонами должны быть проведены границы по линии магистралей, улиц, проездов, разделяющих потоки транспорта. Территории также обособляют по границам участков земли, населенных пунктов, МО, природных объектов, а также по красным линиям и т. д.
В жилых зонах можно возводить частные, мало-, средне- или многоэтажные жилые дома. Рядом с жилыми постройками допустимо размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального назначения или коммунальной сферы, а также образовательных учреждений, стоянок автотранспорта, гаражей и садоводческих комплексов.
2. Деловые
В составе общественно-деловых зон находятся участки, предназначенные для коммерческого использования, социальные и объекты коммунальной инфраструктуры. В деловых зонах размещают объекты, связанные с обслуживанием производственной деятельности коммерческих компаний.
Преимущественно в них размещены производственные, а также объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающие их функционирование.
Зоны служат для размещения садов, виноградников, пастбищ, многолетних насаждений, сенокосов и других объектов, используемых в отрасли. Структура сельхозучастков включает в себя садоводческие, подсобные хозяйства и дачные владения.
В них находятся сады, скверы, парки, пруды, пляжи, озера, водохранилища, береговые полосы. Также в рекреационных зонах могут быть размещены другие объекты, связанные с туризмом и отдыхом.
Здесь размещают объекты, важные для охраны природы, научной деятельности, истории, культуры, эстетики, а также представляющие интерес с точки зрения решения вопросов рекреации или обладающие иной ценностью.
Градостроительный кодекс РФ упоминает о территориях, где допустимо размещение военных объектов.
У муниципалитетов есть право на свое усмотрение устанавливать другие категории зон, определять, как использовать размещенные там участки и объекты капстроительства.
Правила землепользования и застройки могут применяться ко всем муниципальным территориям и их частям. Разрабатывать правила землепользования и застройки городского округа или поселка нужно с учетом положений территориального планировании и требований разных техрегламентов. Разработка норм предполагает проведение публичных слушаний. Помимо этого, заинтересованные лица могут выдвигать свои предложения по подготовке правил. Эти предложения следует учитывать.
Правила землепользования и застройки утверждают в несколько стадий. Сначала глава местной администрации решает, когда начать разработку правил или их части для города или села. Решение об утверждении правил землепользования и застройки принимает мэр, если речь идет о городе, или глава администрации - если о поселке.
Руководитель выносит соответствующее решение; правила землепользования и застройки при этом должны быть подготовлены в строго отведенное время. Формируют специальную комиссию, ответственную за выработку правил. Комиссия играет очень важную роль при создании данного документа.
На публикацию решения в средствах массовой информации или интернете (по регламенту) дается 10 дней. В опубликованной информации должны быть указаны лица, входящие в комиссию, и последовательность выделения зон на территории муниципального образования. Также обозначают, в каком порядке и в течение какого времени будут разработаны правила землепользования и застройки, как заинтересованные лица смогут вносить предложения относительно правил и иные сведения.
Необходимо согласование проекта норм, связанного с территориями федерального значения или объектами культурного наследия, с уполномоченным властным органом.
В обязанности муниципалитетов входит проверка переданных комиссией правил. Муниципалитеты проверяют, не идут ли нормы вразрез с критериями техрегламента, с информацией в генпланах территории и планировочных схемах. Если проект правил землепользования и застройки окажется недоработанным, его отправят для усовершенствования. При отсутствии неточностей документ направят главе муниципалитета, который выступит с инициативой провести публичные слушания по правилам землепользования и застройки.
Отметим, публичные слушания проходят по уставу МО и правовым актам. Эти правовые акты выпускает представительный орган местной власти, к примеру городской совет. Продолжительность слушаний составляет порядка 2-14 месяцев со дня публикации проекта.
Правила могут применяться к отдельным частям территории МО. В этом случае к участию в слушаниях привлекают собственников участков или объектов капстроительства. Если планируется как-то изменить выработанные нормы, откорректировав градостроительный регламент для определенной зоны, обсуждения проводят только на данной территории. На публичные слушания по правилам землепользования и застройки отводится не больше месяца.
По завершении обсуждений проект корректируют и передают главе МО. Документ сопровождается протоколами и заключением об итогах публичных слушаний. Руководитель муниципального образования в течение 10 дней отклоняет проект правил землепользования и застройки или отправляет его на рассмотрение представительному органу. В первом случае документ корректируют.
Правила землепользования и застройки утверждаются городским советом или любым другим органом, наделенным представительными функциями. Существует и ряд исключений, прописанных в ст. 63 Градостроительного кодекса РФ.
К проекту правил землепользования и застройки прилагают протоколы вместе с заключением об итогах публичных собраний.
Если нужно, проект правил землепользования и застройки дополняют документами, подтверждающими, что он согласован относительно исторически важных территорий и культурно значимых объектов. Как было отмечено ранее, представительный орган вправе или потребовать внесения изменений в правила землепользования и застройки, или утвердить документ.
Итак, представительный орган муниципалитета утверждает новые П33. Далее правила публикуют по утвержденной схеме. По Градостроительному кодексу РФ физические лица, организации, а также органы власти могут оспаривать решение об утверждении правил землепользования и застройки в суде.
Внесение изменений в правила землепользования и застройки похоже на процедуру утверждения П33. И в том, и в другом случае руководствуются положениями ст. 32 Градостроительного кодекса РФ.
Причины для корректировки П33 поселка или города могут быть следующими:
И за утверждение правил, и за внесение изменений в правила землепользования и застройки и их учет отвечает специальная комиссия.
П33 можно менять на основании инициатив следующих групп лиц:
Специальная комиссия получает предложение об изменении проекта. Комиссии дается 30 дней на подготовку заключения. В заключении должны содержаться рекомендации о внесении коррективов в правила или причины их отклонения.
Комиссия подписывает документ и направляет его руководству MO. Руководство также за 30 дней должно решить, менять ли правила землепользования и застройки или отклонить проект, указав причины. Копию документа направляют заявителям.
В ходе правительственного заседания Президиума Москвы для российской столицы утвердили Правила землепользования и застройки 2017 года. Для развития Москвы утверждение данных норм очень значимо. Правила землепользования и застройки - второй по степени важности градостроительный документ. Первый - Генплан города.
В ноябре 2016 г. москвичи начали бурно обсуждать Правила землепользования и застройки (Московский округ). В ходе обсуждений выделили общие принципы, связанные с сохранением параметров жилых районов и природных зон, включая особо охраняемые, а также с развитием промзон и территорий, где ведется производственная деятельность с соблюдением санитарных и экологических требований.
В общем территория развития в российской столице составит чуть больше 10 %. Для всего города (исключение составляют Щербинка, Троицк и центр «Сколково» - для них создают специальные нормы) Правила землепользования и застройки уточняют:
Благодаря Правилам землепользования и застройки все решения и работы по градостроительству в Москве будут обоснованными и понятными. Основная цель ПЗЗ - сохранить застройку в существующем виде на большей части территорий, а также создать предпосылки для развития города в долгосрочной перспективе. Акцент при этом планируется сделать на ресурсах бывших промышленных зон.
Основой для разработки П33 стал Генплан Москвы. Также были учтены вынесенные в прошлом градостроительные решения: проекты планирования территорий и градостроительные планы участков.
В период с декабря 2016 по март 2017 г. прошли публичные собрания, в ходе которых был рассмотрен проект правил применительно к территориям старого города. Ранее, с декабря 2015 по февраль 2016 г., в рамках слушаний обсудили проект ПЗ3 присоединенных территорий. По итогам публичных собраний москвичи высказали и выдвинули свыше 120 тыс. мнений и инициатив. Все предложения были детально изучены. Самые рациональные власти приняли к сведению.
Правила землепользования и застройки созданы, чтобы:
Принятые Правила землепользования и застройки определяют порядок любой градостроительной деятельности в Москве. То есть реконструкция и все строительные работы могут проводиться только на основании П33. Правила землепользования и застройки разъясняют, можно ли возводить объекты на том или ином участке и какие параметры застройки допустимы.
Правила землепользования и застройки для москвичей и инвесторов - очень полезный документ. В нем прописано:
Принятие Правил землепользования и застройки почти сотрет для инвесторов административные границы. Чтобы получить ГП3У, нужно будет оформить информационную выписку из П33.
На основании Правил землепользования и застройки (утверждены московским правительством) городские зоны распределяются следующим образом:
|
Сохраняемые городские территории |
Территории развития |
Территории индивидуальной жилой застройки |
|||
|
тысяча гектаров |
проценты |
тысяча гектаров |
проценты |
тысяча гектаров |
проценты |
|
Старая Москва |
|||||
|
Новая Москва |
|||||
В соответствии с П33 83 % площади старого города признаны сохраняемыми зонами.
Отметим, правила выработали до принятия решения о разработке новой программы, в рамках которой планируется обновить и реконструировать жилые пятиэтажные дома. После утверждения перечня пятиэтажек - участников программы в Правила землепользования и застройки внесут соответствующие изменения для данных зон.
